Tutorial, paso a paso, para el cálculo de la tasa de actividad de un mercado de vivienda
Antes de nada, voy a responder a dos preguntas que seguro que ya te rondan en la cabeza: ¿qué es la tasa de actividad del mercado de vivienda? y ¿qué es lo que me aporta? O, si lo prefieres, ¿para qué sirve?
#1 ¿Qué es la tasa de actividad residencial (TAR)?
Es uno de los indicadores que mejor la define la actividad de un mercado de vivienda, es decir, si se vende mucho o poco. La TAR calcula la relación entre el número de transacciones de vivienda registradas anualmente en un municipio y el número total de viviendas existente en el mismo.
En los mercados anglosajones lo denominan “rotación” pero prefiero utilizar el nombre anterior porque refleja mejor la información que aporta este indicador.
#2 ¿Para qué sirve la TAR?
Sobre todo, para poder comparar la actividad inmobiliaria entre diferentes mercados de vivienda.
En efecto, la cifra de transacciones de un municipio se puede comparar con las anteriores y observar su evolución, pero no nos sirve para comparar con otros. Por ejemplo, 100 compraventas trimestrales pueden ser pocas para un municipio grande y muchas para uno más pequeño. La TAR relativiza ese dato y permite comparar las cifras de municipios o ámbitos diferentes.
Cálculo de la tasa de actividad inmobiliaria de un municipio
Una vez respondidas ambas preguntas, te voy a ayudar a calcular, paso a paso, la tasa de actividad inmobiliaria de los municipios que te interesen. Yo lo haré, a modo de ejemplo, con el municipio de Adra (Almería) para poder compararlo con la TAR media a nivel nacional.
Recuerda que la TAR es un coeficiente que se obtiene al dividir el número de transacciones de un municipio entre el número de viviendas existente.
PASO 1: Si ya has pensado cuáles son los municipios que te interesan, lo primero será conocer el número de transacciones que se llevaron a cabo durante el año 2015.
Este enlace te lleva al menú de “transacciones inmobiliarias” del Ministerio de Fomento.
Busca el capítulo “Desagregación territorial: municipios” y selecciona el apartado 2. Número total de transacciones de viviendas por municipios. Descargarás una hoja Excel de 6 megas que contiene la información de todos los municipios españoles desde el año 2004. Se descarga en vista protegida pero, para este ejercicio, no necesitas “habilitar la edición”.
Si no utilizas Excel a menudo, te recomiendo dos trucos: primero, que ocultes las columnas que no vayas a utilizar. Marca el encabezamiento de todas las que no necesites y, con el botón derecho, despliega el menú contextual y selecciona “ocultar”. Observarás que ya tiene un aspecto más manejable.
Segundo, al seleccionar las celdas de los cuatro trimestres de 2015 del municipio que te interese, Excel muestra automáticamente en la parte derecha de la barra inferior las cifras de “promedio”, “recuento” y “suma” de las celdas seleccionadas.
Como decía anteriormente, haré la prueba en el municipio de Adra (Almería) que aparece al principio de la tabla. En la siguiente pantalla, puedes comprobar que la suma anual es de 173 transacciones.
Una vez hayas localizado los municipios que te interesan, sólo tienes que seleccionar las cuatro celdas de 2015 y anotar la suma.
Me quedo con el dato de Adra (Almería). Número de transacciones de vivienda en 2015: 173 unidades
PASO 2: Ahora vamos a localizar el número de viviendas de cada municipio en diciembre de 2015.
El siguiente enlace te lleva al portal de la Dirección General del Catastro que puedes ver a continuación.
Selecciona la primera de las opciones “Catastro Urbana” y se desplegará la pantalla que te muestro a continuación.
En esta pantalla selecciona el año 2016 en el menú desplegable. No es un error. Los datos anuales del catastro se refieren al comienzo del año por lo que para obtener los datos del final de 2015 tendrás que seleccionar el año 2016.
A continuación, localiza el apartado “Resultados por municipios” y, dentro de éste, busca “Bienes inmuebles por usos”. Selecciona una provincia del menú desplegable y hacer clic en “descargar”.
Elegiré Almería por seguir con el ejemplo y, al descargar, llego a una nueva pantalla.
En los desplegables que se muestran, debes seleccionar la población que te interesa (yo selecciono Adra) y el uso “Residencial”. Finalmente, haz clic en “Consultar selección”
¡Por fin hemos llegado a la pantalla de los datos!
En efecto, ya tengo el dato de Adra (Almería): Número de viviendas: 11.560 unidades de uso residencial
Ya disponemos de la información necesaria. Sólo nos queda hacer el cálculo.
Como dijimos antes, tenemos que dividir el número de transacciones entre el número de viviendas y multiplicarlo por 100.
La operación será: (173/11.562)*100= 1,496
Redondeando a dos decimales, nos queda que la tasa de actividad inmobiliaria de Adra en 2015 fue igual a 1,50.
Si lo has hecho con tus datos, verás que no ha sido difícil.
Ahora puedes comparar los porcentajes de los municipios que has elegido. No sé si te sorprenderá el resultado pero así fue como se comportaron los respectivos mercados de vivienda el año pasado.
Como yo sólo he calculado la TA de Adra, la voy a comparar con la media nacional que, en 2015, fue igual a 1,72. La cifra de Adra es menor y la diferencia es notable.
En consecuencia, la conclusión es que la actividad del mercado residencial de Adra está claramente por debajo de la media nacional.
P.D.1. Me dirás que todo esto está muy bien, pero seguro que te gustaría ver un ejemplo práctico. Pues aquí lo tienes: el siguiente enlace te muestra el mapa de actividad inmobiliaria de las capitales españolas