Durante la pasada crisis económica e inmobiliaria vivimos en España situaciones extremas, aunque no fueron iguales para todos los municipios. En realidad, te interesa lo que ocurre en el tuyo para conocer cómo te podría afectar.
Cualquier estudio de la población nos conduce a la demografía que es el análisis de las comunidades humanas a partir de la estadística. En España, el Instituto Nacional de Estadística estudia regularmente las características básicas de la población, las viviendas y los hogares.
La relación entre las primeras variables, población y vivienda, es muy estrecha porque ésta última satisface una de las necesidades básicas de la población como es el alojamiento. La demanda que se deriva de la necesidad de alojamiento de la población se denomina demanda demográfica y está condicionada por los comportamientos sociales.
Éstos se traducen, no solo en demanda de vivienda habitual sino también en la que se deriva de la necesidad de ocio de la población, es decir, la demanda de segunda vivienda.
A su vez, la relación entre las dos variables mencionadas nos lleva a la definición de una tercera, el hogar, como la persona o grupo de personas que residen habitualmente en una vivienda familiar. En consecuencia, la variable que determina la demanda no es la población, sino el hogar que tiene, por definición, una relación directa con la primera vivienda.
El siguiente artículo se basa en las proyecciones del INE y te ayudará a conocer la variación del número de hogares y la población española por provincias a 5, 10 y 15 años contando desde principios de 2020.
I.-Las fuentes de datos demográficos
Apuntaba anteriormente que la principal fuente de información demográfica en España es el Instituto Nacional de Estadística. El INE genera una gran cantidad de información demográfica sobre la que conviene aclarar algunos aspectos para poder centrarnos en aquella que nos proporcione la información más útil para nuestras necesidades.
- Datos de Población
En cuanto a la población, INE maneja dos tipos de información. Por un lado, las cifras de población y, por otro, las cifras del Padrón. Las primeras se calculan a partir de los censos y no llegan al detalle municipal.
La alternativa consiste en emplear las cifras del Padrón como fuente para los datos de población.
El Padrón municipal es el registro administrativo donde constan los vecinos de un municipio. Este registro se revisa anualmente y las cifras de población provenientes de la revisión son declaradas oficiales por el Gobierno mediante Real Decreto.
- Datos de Vivienda
En cuanto a la información sobre vivienda, el INE recaba los datos a través de los censos de viviendas que se definen como el conjunto de operaciones que consisten en recopilar y publicar los datos relativos a los lugares destinados a habitación por parte de personas que han sido concebidos como tales: viviendas o establecimientos colectivos (hoteles, residencias, asilos, etc). La información se desglosa a nivel municipal. Los Censos de Población y Viviendas se realizan cada diez años y la fecha de referencia del último es el día 1 de noviembre de 2011.
Para cubrir el hueco entre los censos, el propio INE elabora la Encuesta Continua de Hogares que te proporciona información desglosada por provincias sobre los hogares españoles y las viviendas que habitan.
II.- Los datos demográficos que determinan el mercado de vivienda de tu municipio
Vamos a por los datos. A continuación te mostraré los indicadores que caracterizan el mercado de vivienda. Debes saber que es la excepción, pero la información anual relativa al número de hogares no está disponible para los municipios españoles de menor tamaño.
Datos demográficos. 1.- Número de viviendas, nº de hogares y población residente
En realidad se trata de tres indicadores independientes pero están tan relacionados que los comentaré de forma conjunta.
Seguidamente verás una visualización que refleja la evolución de estas tres variables para los municipios españoles mayores de 50.000 habitantes y, luego, te facilitaré el acceso a las fuentes de información por si necesitas datos sobre municipios de menor tamaño.
Solo deberás seleccionar el municipio que te interese en el filtro superior. El dashboard es interactivo y muestra etiquetas emergentes con información específica al situar el cursor del ratón sobre los diferentes elementos.
La evolución del número de viviendas te permite identificar la tendencia de la oferta de vivienda en tu municipio.
Puedes ver que, en general, las cifras de viviendas han crecido durante la última década. La explicación está en el hecho de que el número de hogares de los municipios suele aumentar cada año debido al incremento de la esperanza de vida.
En efecto, el grupo de personas de edad superior a 65 años crece cada año lo que retrasa el retorno al mercado de las viviendas habitadas por las personas de más edad.
Por su parte, el número de hogares representa, por definición, las viviendas principales del municipio y no puede ser inferior al número total de viviendas.
En consecuencia, la diferencia entre estos dos indicadores muestra el número de viviendas no principales, es decir, la segunda vivienda o las viviendas vacías. Observa cómo la diferencia suele ser grande en aquellos municipios de costa que se caracterizan como destinos vacacionales.
Podrás conocer el número de viviendas de cualquier municipio español a través de la estadística del Catastro Inmobiliario Urbano
Una vez dentro deberás seleccionar el año y, luego, los Bienes inmuebles por usos y la provincia que te interese. Haz clic en “descargar” y podrás definir la consulta seleccionando el/los municipio y el/los usos que quieras conocer. Para obtener los datos de vivienda debes seleccionar el uso Residencial. Por último, haz clic en “consultar selección”.
A su vez, el INE te facilita la población y el número de hogares en su página de Indicadores Urbanos
Una vez dentro deberás seleccionar Indicadores para municipios mayores de 20.000 habitantes.
Dentro de este apartado podrás definir la consulta seleccionando el/los municipios, los indicadores (población, hogares) y el/los años que te interesen. Para acabar, haz clic en “consultar selección”.
Datos demográficos. 2.- La estructura de población
Este indicador te permite estudiar la composición de la población por grupos de edad y analizar su influencia en tu mercado de la vivienda. También te ayuda a compararla con el de otros municipios.
Hay que tener en cuenta que no todos los grupos de edad afectan por igual a la demanda de vivienda. El grupo de menos de 25 años está compuesto por personas en formación o recién incorporadas al mercado laboral que, habitualmente, se alojan en el hogar familiar y no compran vivienda.
El grupo de personas entre 25 y 44 años es el de mayor impacto en la demanda de vivienda porque en ese período se produce normalmente la generación de nuevos hogares. De hecho, esta horquilla de edad se corresponde con el perfil habitual de los compradores de vivienda.
Entre los 45 y los 65 años se produce típicamente la adquisición de una segunda vivienda o la compra por sustitución. Al finalizar los pagos de la vivienda inicial, las familias cambian su vivienda por una vivienda mejor.
El grupo entre 65 y 84 años ha abandonado la vida laboral activa y, normalmente, no compra ni vende vivienda.
Finalmente, el grupo de edad superior a 85 años forma un colectivo que excede la esperanza media de vida de la población. Se trata de viviendas que, probablemente, retornarán al mercado en un plazo relativamente breve tras el fallecimiento de sus propietarios.
El siguiente gráfico compara la estructura de población de más de 300 municipios españoles mayores de 25.000 habitantes en 2019 con la media nacional. También puedes utilizarlo para comparar unos municipios con otros.
Observa el caso de A Coruña, el primer municipio de la lista. Las cifras de su estructura de población muestran un municipio más envejecido que la media nacional.
En efecto, el municipio está por debajo de la media nacional en los grupos de menor edad mientras la supera en los tramos de mayor edad. Los porcentajes de los dos ámbitos son similares en el tramo entre 45 y 64 años.
Puedes apreciar que la diferencia es apreciable en el grupo comprendido entre 25 y 44 años, el que determina la generación de nuevos hogares, y muy significativa entre los 0 y 24 años.
Para acceder a los datos de otros municipios no incluidos en el gráfico te dejo el enlace a la página del Padrón Haz clic en el cuadro “Resultados” de la barra superior lo que te llevará a la siguiente pantalla. Vuelve a hacer clic en la pestaña “Definitivos”.
En el segundo bloque encontrarás los “Datos por municipios”. Deberás seleccionar el año que te interesa y hacer clic en “Ir”.
En la nueva pantalla tendrás que elegir tu provincia y, finalmente, deberás seleccionar la opción “Población por sexo, municipios y edad (grupos quinquenales)”.
Datos demográficos. 3.- Tipos de viviendas según superficie.
Este indicador te proporciona información sobre las tipologías de vivienda que se repiten con mayor frecuencia en tu municipio.
El siguiente gráfico refleja los datos del municipio que he tomado como referencia y muestra la distribución de viviendas según su superficie útil.
Fuente: Microanálisis Inmobiliario.com a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística
Como indica su título, los tramos se refieren a la superficie útil de las viviendas principales del municipio que son las viviendas que se utilizan como residencia habitual y, en consecuencia, no contemplan la vivienda no principal o segunda vivienda.
Es importante aclararlo porque estos datos no son representativos en aquellos municipios en los que predomine la vivienda vacacional o de ocio.
Los datos del gráfico destacan las viviendas entre 76 y 90 m2 como el tipo más frecuente, que representa más del 40% de las viviendas del municipio de referencia. Además, en este caso destaca la gran diferencia que existe respecto a otros tramos. Sin embargo, cada municipio presenta sus propias particularidades que, en cada caso, determinarán la demanda de los diversos tipos de vivienda.
El siguiente enlace te lleva a la página del Censo de Población y Viviendas 2011 que te permitirá acceder a las tablas de viviendas. Entre las diferentes opciones que figuran bajo el título “Resultados municipales”, deberás seleccionar el tipo de municipio que te corresponde según su población y luego su provincia. Posteriormente, deberás seleccionar el epígrafe “Viviendas principales según superficie útil por tamaño del municipio”.
Datos demográficos. 4.- El régimen de tenencia
Este indicador te puede proporcionar información sobre el régimen de tenencia de las viviendas de tu municipio.
El próximo gráfico refleja también los datos del municipio que he tomado como referencia y muestra la distribución de viviendas según su régimen de tenencia.
Fuente: Microanálisis Inmobiliario.com a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística
En este caso, los diferentes tipos se refieren también a las viviendas principales del municipio, las que se utilizan como residencia habitual, y, en consecuencia, no contemplan la vivienda no principal o segunda vivienda.
Por lo tanto, estos datos no son representativos en aquellos municipios en los que predomine la vivienda vacacional o de ocio. Estos municipios se caracterizan por fuertes incrementos de población de temporada y la ocupación de la segunda vivienda se rige por patrones diferentes a los mostrados.
Igual que en el caso anterior, desde la página del Censo de Población y Viviendas de 2011 podrás acceder a las tablas de viviendas. Entre las diferentes opciones que figuran bajo el título “Resultados municipales”, deberás seleccionar el tipo de municipio que te corresponde según su población y luego su provincia. Posteriormente, deberás seleccionar el epígrafe “Viviendas principales según régimen de tenencia por tamaño del municipio”.
y III.- El día a día del mercado de vivienda
El mercado inmobiliario se hace día a día y no deja de sorprendernos. Aún estábamos recuperándonos de la crisis de 2008, cuando apareció el coronavirus.
Y con él, una nueva crisis cuyas consecuencias económicas están siendo muy duras.
En estos momentos necesitamos certezas y ahora puedes conocer la evolución de los principales indicadores del mercado de vivienda a través de los siguientes enlaces.
- Mercado nacional y evolución mensual
Puedes comprobar los últimos datos de los indicadores de empleo y vivienda en España en la página La vivienda mes a mes
- Mercados locales y seguimiento trimestral
Descubre la evolución específica de precios medios y compraventas de vivienda, nueva y usada, escrituradas ante notario en más de 300 municipios españoles mayores de 25.000 habitantes en la página Datos de vivienda por municipios
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Estarás al corriente de la variación, mes a mes, de los principales indicadores de empleo y vivienda a nivel nacional así como a datos específicos de precios de vivienda y compraventas (nueva y usada) por municipios.
Resumen del contenido
#1 Las fuentes de datos demográficos
#2 Los datos demográficos que determinan el mercado de vivienda de tu municipio
#3 El día a día del mercado de vivienda
