Durante la pasada crisis económica e inmobiliaria vivimos en España situaciones extremas, aunque no fueron iguales para todos los municipios. En realidad, te interesa lo que ocurre en el tuyo para conocer cómo te podría afectar.
Cualquier estudio de la población nos conduce a la demografía que es el análisis de las comunidades humanas a partir de la estadística. En España, el Instituto Nacional de Estadística estudia regularmente las características básicas de la población, las viviendas y los hogares.
La relación entre las primeras variables, población y vivienda, es muy estrecha porque ésta última satisface una de las necesidades básicas de la población como es el alojamiento. La demanda que se deriva de la necesidad de alojamiento de la población se denomina demanda demográfica y está condicionada por los comportamientos sociales.
Éstos se traducen, no solo en demanda de vivienda habitual sino también en la que se deriva de la necesidad de ocio de la población, es decir, la demanda de segunda vivienda.
A su vez, la relación entre las dos variables mencionadas nos lleva a la definición de una tercera, el hogar, como la persona o grupo de personas que residen habitualmente en una vivienda familiar. En consecuencia, la variable que determina la demanda no es la población sino el hogar que es la que tiene, por definición, una relación directa con la vivienda.
Las fuentes de datos demográficos
Apuntaba anteriormente que la principal fuente de información demográfica en España es el Instituto Nacional de Estadística. El INE genera una gran cantidad de información demográfica sobre la que conviene aclarar algunos aspectos para poder centrarnos en aquella que nos proporcione la información más útil para nuestras necesidades.
- Datos de Población
En cuanto a la población, INE maneja dos tipos de información. Por un lado, las cifras de población y, por otro, las cifras del Padrón. Las primeras se calculan a partir de los censos y no llegan al detalle municipal.
La alternativa consiste en emplear las cifras del Padrón como fuente para los datos de población.
El Padrón municipal es el registro administrativo donde constan los vecinos de un municipio. Este registro se revisa anualmente y las cifras de población provenientes de la revisión son declaradas oficiales por el Gobierno mediante Real Decreto.
- Datos de Vivienda
En cuanto a la información sobre vivienda, el INE recaba los datos a través de los censos de viviendas que se definen como el conjunto de operaciones que consisten en recopilar y publicar los datos relativos a los lugares destinados a habitación por parte de personas que han sido concebidos como tales: viviendas o establecimientos colectivos (hoteles, residencias, asilos, etc). La información se desglosa a nivel municipal. Los Censos de Población y Viviendas se realizan cada diez años y la fecha de referencia del último es el día 1 de noviembre de 2011.
Para cubrir el hueco entre los censos, el propio INE elabora la Encuesta Continua de Hogares que te proporciona información desglosada por provincias sobre los hogares españoles y las viviendas que habitan. Puedes ver un ejemplo en otro artículo sobre los Hogares 2019 y la vivienda en alquiler por provincias que analiza los datos de la edición más reciente de dicha encuesta.
Los datos demográficos que determinan el mercado de vivienda de tu municipio
Vamos a por los datos. A continuación vamos a examinar los indicadores que caracterizan el mercado de vivienda. Los siguientes gráficos recogen los datos de una capital española que utilizo como ejemplo de la información que está disponible para todos los municipios.
Datos demográficos. 1.- La población residente
Este indicador te proporciona las cifras de la población residente y te permitirá seguir identificar las tendencias demográficas de tu municipio.
El siguiente gráfico refleja los datos del municipio que he tomado como referencia y muestra la evolución de su población entre 2001 y 2015.
Fuente: Microanálisis Inmobiliario.com a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística
Las cifras de población en España cayeron después de la crisis de 2008. Sin embargo, eso no se produce en todos los municipios y lo que realmente te interesa es lo que ocurre en tu municipio para, además, conocer cómo te podría afectar. Los datos del gráfico muestran que la evolución de la población del municipio de referencia presentaba signos de agotamiento.
Como ves, las cifras de población registraron un máximo en 2013 y llevan cayendo dos años. Por el momento, la caída está siendo suave pero, si la tendencia continua, tendrá un impacto en el mercado de vivienda.
El siguiente enlace te lleva a la página del Padrón que te permitirá acceder a los últimos datos publicados sobre la población residente en tu municipio. Haz clic en el cuadro "Resultados" de la barra superior. En el apartado “Datos por municipios”, deberás seleccionar el año que te interesa para poder elegir tu provincia y acceder, posteriormente, a los datos de población del municipio en ese año.
Datos demográficos. 2.- La estructura de población
Este indicador te permite estudiar la composición de la población por grupos de edad y analizar su influencia en tu mercado de la vivienda. También te ayuda a compararlo con el de otros municipios.
Hay que tener en cuenta que no todos los grupos de edad afectan por igual a la demanda de vivienda. El grupo de menos de 25 años está compuesto por personas en formación o recién incorporadas al mercado laboral que, habitualmente, se alojan en el hogar familiar y no compran vivienda.
El grupo de personas entre 25 y 44 años es el de mayor impacto en la demanda de vivienda porque en ese período se produce normalmente la generación de nuevos hogares.
Entre los 45 y los 65 años se produce típicamente la adquisición de una segunda vivienda o la compra por sustitución. Al finalizar los pagos de la vivienda inicial, algunas familias cambian su vivienda por otra mejor.
El grupo entre 65 y 84 años ha abandonado la vida laboral activa y, normalmente, no compra ni vende vivienda.
Finalmente, el grupo de edad superior a 85 años forma un colectivo que excede la esperanza media de vida de la población. Sus viviendas retornarán probablemente al mercado en un plazo relativamente breve tras el fallecimiento de sus propietarios.
El siguiente gráfico refleja los datos del municipio que he tomado como referencia y compara su estructura de población en 2015 con la de su provincia. También se puede utilizar para comparar unos municipios con otros.
Fuente: Microanálisis Inmobiliario.com a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística
En este caso, las cifras de la estructura de población muestran un municipio más joven que su provincia. En efecto, el municipio supera a la provincia en los grupos de menor edad y su población está por debajo de la provincia en los tramos de mayor edad. Puedes apreciar que la diferencia es notable en el grupo comprendido entre 25 y 44 años, el que determina la generación de nuevos hogares. Los porcentajes de ambos son similares en el tramo entre 45 y 64 años.
Puedes acceder a estos datos a través del siguiente enlace a la página del Padrón Haz clic en el cuadro “Resultados” de la barra superior. En el apartado “Datos por municipios”, deberás seleccionar el año que te interesa. Una vez elegida tu provincia deberás seleccionar la opción “Población por sexo, municipios y edad (grupos quinquenales)”.
Datos demográficos. 3.- El número de viviendas
Este indicador te proporciona las cifras anuales del número de viviendas y te permite identificar la tendencia de la oferta de vivienda en tu municipio.
Igual que los anteriores, el siguiente gráfico refleja los datos del municipio que he tomado como referencia y muestra la evolución de su parque de viviendas entre 2008 y 2015.
Fuente: Microanálisis Inmobiliario.com a partir de datos de la Dirección General del Catastro
Este gráfico se puede comparar con el primero de este post que mostraba una leve caída de la población residente en los últimos años. Sin embargo, al contrario que ocurría con la población, las cifras del parque de viviendas no han dejado de crecer.
La explicación está en el hecho de que el número de hogares del municipio de referencia aumenta cada año debido al incremento de la esperanza de vida. En efecto, el grupo de personas de edad superior a 65 años crece cada año lo que retrasa el retorno al mercado de las viviendas habitadas por las personas de más edad.
Datos demográficos. 4.- Tipos de viviendas según superficie.
Este indicador te proporciona información sobre las tipologías de vivienda que se repiten con mayor frecuencia en tu municipio.
El siguiente gráfico refleja los datos del municipio que he tomado como referencia y muestra la distribución de viviendas según su superficie útil.
Fuente: Microanálisis Inmobiliario.com a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística
Como indica su título, los tramos se refieren a la superficie útil de las viviendas principales del municipio que son las viviendas que se utilizan como residencia habitual y, en consecuencia, no contemplan la vivienda no principal o segunda vivienda. Es importante aclararlo porque estos datos no son representativos en aquellos municipios en los que predomine la vivienda vacacional o de ocio.
Los datos del gráfico destacan las viviendas entre 76 y 90 m2 como el tipo más frecuente, que representa más del 40% de las viviendas del municipio de referencia. Además, en este caso destaca la gran diferencia que existe respecto a otros tramos. Sin embargo, cada municipio presenta sus propias particularidades que, en cada caso, determinarán la demanda de los diversos tipos de vivienda.
El siguiente enlace te lleva a la página del Censo de Población y Viviendas 2011 que te permitirá acceder a las tablas de viviendas. Entre las diferentes opciones que figuran bajo el título “Resultados municipales”, deberás seleccionar el tipo de municipio que te corresponde según su población y luego su provincia. Posteriormente, deberás seleccionar el epígrafe “Viviendas principales según superficie útil por tamaño del municipio”.
Datos demográficos. 5.- El régimen de tenencia
Este indicador te puede proporcionar información sobre el régimen de tenencia de las viviendas de tu municipio.
El próximo gráfico refleja también los datos del municipio que he tomado como referencia y muestra la distribución de viviendas según su régimen de tenencia.
Fuente: Microanálisis Inmobiliario.com a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística
En este caso, los diferentes tipos se refieren también a las viviendas principales del municipio, las que se utilizan como residencia habitual, y, en consecuencia, no contemplan la vivienda no principal o segunda vivienda.
Por lo tanto, estos datos no son representativos en aquellos municipios en los que predomine la vivienda vacacional o de ocio. Estos municipios se caracterizan por fuertes incrementos de población de temporada y la ocupación de la segunda vivienda se rige por patrones diferentes a los mostrados.
Igual que en el caso anterior, desde la página del Censo de Población y Viviendas de 2011 podrás acceder a las tablas de viviendas. Entre las diferentes opciones que figuran bajo el título “Resultados municipales”, deberás seleccionar el tipo de municipio que te corresponde según su población y luego su provincia. Posteriormente, deberás seleccionar el epígrafe “Viviendas principales según régimen de tenencia por tamaño del municipio”.
No pierdas de vista los datos generales del mercado inmobiliario
Un mercado inmobiliario que no deja de sorprendernos. Aún estábamos recuperándonos de la crisis de 2008, cuando apareció el coronavirus.
Y con él, una nueva crisis que nos ha tenido encerrados en casa durante más de tres meses, cuyas consecuencias económicas pueden ser muy duras, y de la que todavía no sabemos cómo vamos a salir.
En estos momentos de incertidumbre, necesitamos certezas. Por eso, realizo un seguimiento de la evolución de los principales indicadores del mercado a los que puedes acceder a través de los siguientes enlaces.
- Mercado nacional y evolución mensual
Puedes comprobar los últimos datos de los indicadores de empleo y vivienda en España en la página la vivienda mes a mes
- Mercados locales y seguimiento trimestral
Descubre la evolución específica de las compraventas de vivienda escrituradas en más de 300 municipios españoles mayores de 25.000 habitantes a través del post Cómo interpretar las cifras de transacciones inmobiliarias de tu municipio
Y si te interesan los precios, te dejo el enlace a la página de precios medios de vivienda por municipios
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Resumen del contenido
#0 Introducción: las variables demográficas
#1 Las fuentes de datos demográficos
#2 Los datos demográficos que determinan el mercado de vivienda de tu municipio
#3 No pierdas de vistas los datos generales del mercado inmobiliario
