La encuesta del segundo trimestre refleja cambios notables entre las distintas fases del ciclo inmobiliario. En esta ocasión, muestra una amplia mayoría de municipios en la fase de Contracción a la vez que disminuye el número de aquellos en la fase de desaceleración.
Son los efectos del coronavirus sobre el mercado inmobiliario. En realidad, es lo que cabía esperar tras un confinamiento general de tres meses.
Por un lado, el número de compraventas de vivienda cayó en la mayoría de los municipios españoles mayores de 25.000 habitantes respecto al segundo trimestre de 2019.
Por otro, aunque el tiempo de reacción de los precios medios es más lento, muchos municipios también presentaron cambios anuales negativos al cierre del segundo trimestre.
En consecuencia, una mayoría de municipios con variación anual negativa de precios y compraventas de vivienda se traduce en el predominio de la fase de Contracción del ciclo inmobiliario al cierre del segundo trimestre.
La encuesta de ciclo inmobiliario de Microanálisis Inmobiliario.Com
Sabes que la evolución de los mercados inmobiliarios a lo largo del tiempo pasa por las fases típicas del ciclo inmobiliario “Recuperación> Expansión> Desaceleración> Contracción”.
Y que la fase de cada mercado depende de la variación de los precios y compraventas de vivienda durante el último año: Recuperación: precios (-) y ventas (+). Expansión: precios (+) y ventas (+). Desaceleración: precios (+) y ventas (-). Contracción: precios (-) y ventas (-).
Pues bien, la encuesta de ciclo inmobiliario calcula trimestralmente la fase actual en el ciclo de más de 280 municipios españoles mayores de 25.000 habitantes así como el número de municipios situados en cada fase.
Y, como verás a continuación, resume en un gráfico el número de municipios incluidos en cada una de las fases del ciclo inmobiliario a lo largo de los últimos trimestres.
En realidad, son dos gráficos en uno. El primero refleja la distribución del número de municipios por fase del ciclo inmobiliario en el segundo trimestre de 2020.
El segundo, muestra la evolución trimestral de cada fase del ciclo inmobiliario según el número de municipios mayores de 25.000 habitantes en cada una.
Recuerda que al situar el cursor sobre cualquiera de las fases aparecen ventanas emergentes con las características de cada una en cuanto a variación de precios y compraventas de vivienda.
Sin más preámbulos, te dejo con la encuesta de ciclo inmobiliario.
El rango del gráfico se extiende desde el tercer trimestre de 2017 hasta el primero de 2020, al que corresponden los últimos datos disponibles. Puedes acceder a la fuente a través del siguiente enlace
Ascenso imparable de la fase de Contracción
Creo que el gráfico es suficientemente explícito, pero me gustaría añadir algún comentario.
- Sabes que tanto la fase de Contracción como la de Desaceleración se caracterizan por variaciones anuales negativas de compraventas de vivienda. Lo que las diferencia es la variación anual de precios, negativa en la primera fase y positiva en la segunda.
Por lo que respecta a las ventas, si sumamos el número de municipios de ambas fases, el 95,7% de los municipios mayores de 25.000 habitantes mostraba variaciones negativas de compraventas al cierre del segundo trimestre.
- El gráfico inferior describe la evolución de las diferentes fases del ciclo inmobiliario y muestra cambios notables respecto a la situación anterior.
En lo que va de 2020, la gran perdedora fue la fase de Expansión que cayó desde 137 municipios hasta solo 8. Un auténtico descalabro tras la remontada que protagonizó a finales de 2019. Dicha caída acusa el desplome del nº de compraventas de vivienda debido al confinamiento de la población a partir de la segunda quincena de marzo.
Por su parte, el ganador indiscutible en el segundo trimestre fue la fase de Contracción que representa el 53,2% de la muestra, con 149 municipios registrando caídas anuales de precios y ventas.
La fase de Desaceleración pasa a ocupar el segundo puesto con el 42,5% del total y 119 municipios. La evolución negativa de los precios de vivienda en muchos municipios durante el segundo trimestre le llevó a perder gran parte de su representación anterior.
Por último, la fase de Recuperación presenta una situación casi irrelevante.
- De cara a la situación del tercer trimestre, no cabe esperar sino un crecimiento del número de municipios en fase de Contracción. La causa más probable será el incremento del número de municipios con caídas anuales de los precios de vivienda.
De hecho, los datos nacionales de julio mostraban mayores caídas de precios que las del mes de junio y no parece que la tendencia vaya a cambiar a corto plazo.
El detalle de precios y compraventas por municipios
Has podido comprobar que el gráfico anterior resume la situación del mercado inmobiliario a través de la evolución de precios y compraventas de vivienda de casi 300 municipios mayores de 25.000 habitantes.
No obstante, si te interesa la situación específica de alguno de ellos, puedes conocer la evolución de ambos indicadores para cada municipio, en cada trimestre, a través de los siguientes enlaces.
Puedes acceder al detalle de la evolución trimestral de los precios de esos dichos municipios a través de la página de precios medios de vivienda por municipios
Haciendo clic en el siguiente enlace, encontrarás los datos trimestrales de compraventas de vivienda de tu municipio
P.D. 1. Puedes conocer la evolución mensual de afiliación, compraventas y precios de vivienda en España a través de la pestaña la vivienda mes a mes del menú principal del blog.
P.D. 2. Y si necesitas un seguimiento específico sobre la situación de empleo y vivienda de un determinado municipio mayor de 25.000 habitantes, te interesará conocer su GPS inmobiliario
Fotografía de portada:
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