El nº de municipios en fase de expansión se disparó en el segundo trimestre. Las variaciones anuales de precios y compraventas de viviendas fueron positivas en más del 87% de los municipios mayores de 25.000 habitantes.
Sabes que la situación del mercado de vivienda en cada momento se encuadra en alguna de las fases típicas del ciclo inmobiliario “Recuperación> Expansión> Desaceleración> Contracción”.
Y que cada fase se caracteriza por la variación de precios y compraventas de viviendas durante el último año: Expansión: precios (+) y ventas (+); Desaceleración: precios (+) y ventas (-); Contracción: precios (-) y ventas (-); Recuperación: precios (-) y ventas (+).
Pues bien, la Encuesta de ciclo inmobiliario calcula trimestralmente la fase actual en el ciclo de más de 300 municipios españoles mayores de 25.000 habitantes y refleja el resultado en una visualización con varios gráficos.
El primero muestra la distribución de municipios por fase del ciclo en el último trimestre. El segundo, describe la evolución de las cuatro fases del ciclo inmobiliario según el número de municipios incluidos en cada una. El tercero, desglosa las cifras de cada trimestre.
A continuación, te dejo con el dashboard de la Encuesta de ciclo inmobiliario.
La información procede del Ministerio de Transportes y los nuevos datos corresponden al segundo trimestre de 2021.
El gráfico superior se tiñe de verde en el segundo trimestre
El gráfico superior muestra un predominio abrumador de la fase de Expansión (variaciones positivas de precios y ventas) que, prácticamente, anula las otras opciones.
De hecho, ya se daba por descontado un gran resultado anual de las compraventas de viviendas en el segundo trimestre de 2021. En efecto, el segundo trimestre de 2020 fue un desastre total debido al estado de alarma y un comportamiento mínimamente normal de las ventas en 2021 tenía que traducirse, necesariamente, en variaciones anuales exageradamente altas.
Pues bien, el comportamiento de las ventas no solo cumplió, sino que mejoró todas las expectativas.
Sin embargo, los precios de vivienda no llegaron a sufrir igual que las ventas en el segundo trimestre de 2020 debido a la inercia que les caracteriza.
Por eso sorprende la variación anual positiva que se produjo de forma generalizada en los municipios mayores de 25.000 habitantes.
La realidad es que en 2021 se están vendiendo muchas más viviendas que en 2019 y los precios están aumentando en consecuencia. Todo ello, gracias a las medidas anticrisis implementadas por las instituciones europeas, BCE y Comisión, para atenuar el impacto del coronavirus.
No hay duda de que están siendo efectivas y cabe suponer que la situación actual continuará mientras se mantengan dichos estímulos.
Cada fase representa su papel en cada momento
El segundo gráfico explica la evolución trimestral del mercado de vivienda durante los últimos tres años y medio. Un período que no ha sido, precisamente, una balsa de aceite debido a la crisis del coronavirus.
Observando la fase de Expansión, puedes apreciar claramente el dominio de ésta durante 2018 y las dudas de 2019 hasta llegar al desplome brutal del segundo trimestre de 2020. Y, a partir de entonces, una recuperación que acabó, por ahora, con un formidable aumento del nº de municipios con crecimientos anuales de precios y ventas de viviendas.
La fase de Desaceleración (caída de ventas y precios aún positivos) es la que, normalmente, toma el relevo cuando flaquea la fase de Expansión. Y es justo lo que hizo durante la incertidumbre que vivió el mercado de vivienda en 2019 e incluso 2020 hasta que la fuerza de la Expansión acabo reduciéndola a mínimos en el segundo trimestre de 2021.
Por su parte, la fase de Contracción refleja una debilidad extrema del mercado y se caracteriza por variaciones anuales negativas tanto de precios como de ventas. Puedes ver cómo se mantuvo en mínimos durante los años 2018 y 2019. Y cómo se disparó en el segundo trimestre de 2020, durante la pandemia, para acabar cayendo casi a 0 justo un año después.
Finalmente, la fase de Recuperación suele preceder a la de Expansión. Esta fase mantuvo un perfil bajo durante 2018 y 2019, y se reactivó durante la segunda mitad de 2020 tras el desplome de las ventas en el segundo trimestre. Finalmente, volvió a caer en el segundo trimestre de 2021 a consecuencia del gran ímpetu de la fase de Expansión.
En realidad, mercado de vivienda está condicionado por muchos factores y la encuesta de ciclo inmobiliario explica, de forma muy gráfica, las vicisitudes que atraviesa a lo largo del tiempo a través del comportamiento de las diferentes fases.
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