Parece que el susto ya pasó. Realmente, este último año fue muy movido para el mercado inmobiliario en España.
En el segundo trimestre de 2019, el número de municipios de la fase de desaceleración alcanzó los 170 frente a 84 municipios en la fase de expansión. Teniendo en cuenta que esta última fase llegó a registrar 150 municipios en el trimestre anterior, la caída fue muy significativa. El motivo más probable fue la gran incertidumbre económica existente a nivel global.
Sin embargo, la situación actual está más equilibrada. En la encuesta de ciclo inmobiliario del tercer trimestre se achican las distancias y predomina la fase de desaceleración con 148 municipios frente a la de expansión que creció hasta los 107.
La encuesta de ciclo inmobiliario de Microanálisis Inmobiliario.Com
Sabes que la evolución de los mercados inmobiliarios a lo largo del tiempo pasa por las fases típicas del ciclo inmobiliario “Recuperación> Expansión> Desaceleración> Contracción”. Y que la fase de cada mercado se determina según la variación de los precios y compraventas de viviendas durante el último año.
Pues bien, la encuesta de ciclo inmobiliario calcula trimestralmente la fase del ciclo de más de 280 municipios españoles mayores de 25.000 habitantes y el número de municipios de cada fase.
Y, como verás más adelante, muestra la evolución del número de municipios incluidos en cada una de las fases del ciclo inmobiliario a lo largo de los últimos trimestres.
El nuevo gráfico de la encuesta de ciclo inmobiliario
Lo verás a continuación pero, antes, déjame explicarte los cambios. En realidad, el nuevo gráfico muestra dos imágenes.
La primera refleja el número de municipios por cada fase del ciclo inmobiliario en 2019 T3. Al situar el cursor sobre cualquiera de las fases aparecerá una ventana emergente que te recuerda, además, las características de cada una en cuanto a la variación de precios y compraventas de viviendas.
La segunda muestra la evolución reciente de cada fase del ciclo inmobiliario en España. Como apuntaba anteriormente, la situación de los diferentes mercados locales está siendo muy volátil y el gráfico refleja, trimestralmente, como varía el número de municipios mayores de 25.000 habitantes en cada fase del ciclo.
Sin más preámbulos, te dejo con el gráfico de la encuesta de ciclo inmobiliario del tercer trimestre.
El rango del gráfico se extiende desde el primer trimestre de 2017 hasta el tercero de 2019, al que corresponden los últimos datos disponibles. Puedes acceder a la fuente a través del siguiente enlace
Para no perder la visión general
Observa el gráfico superior. En el tercer trimestre de 2109, la situación de los mercados de viviendas de la mayoría de los municipios españoles mayores de 25.000 habitantes en el ciclo inmobiliario se reparte, fundamentalmente, entre las fases de expansión y desaceleración.
Recuerda que la fase de expansión se caracteriza por variaciones anuales positivas de precios y ventas. Por su parte, la fase de desaceleración refleja variaciones anuales positivas de precios y negativas de ventas.
Es decir, que en mayor o menor medida, los precios medios de vivienda crecieron durante el último año en la gran mayoría de los municipios españoles. Las diferencias están en la evolución de las compraventas de viviendas. Crecen en la fase de expansión y disminuyen en la de desaceleración.
Por otro lado, la situación actual de las fases de contracción y recuperación del ciclo inmobiliario es casi marginal. Entre ambas, solo suman una cifra de 25 municipios sobre un total de 280.
Tras la tempestad viene la calma
Quizá sea exagerado llamarla tempestad pero los datos de la encuesta de ciclo inmobiliario del segundo trimestre dispararon todas las alarmas.
Hasta el tercer trimestre de 2018 la situación general estuvo ampliamente dominada por la fase de expansión con un total de 173 municipios sobre un total de 280. En ese período solo había 50 municipios en fase de desaceleración.
Sin embargo, la correlación de fuerzas cambió radicalmente en el segundo trimestre de 2019, disparando las alarmas. El número de municipios de la fase de desaceleración alcanzó los 170 frente a 84 municipios en la fase de expansión. Un vuelco espectacular. El motivo más probable fue la gran incertidumbre económica existente a nivel global.
Pues bien, a juzgar por los últimos datos de la encuesta de ciclo inmobiliario del tercer trimestre parece que lo peor ya pasó. La situación actual está más equilibrada y predomina la fase de desaceleración con 148 municipios frente a la de expansión con 107.
Como indicaba en el apartado anterior, estas dos fases se caracterizan por variaciones anuales positivas de precios por lo que la tónica dominante del mercado de vivienda sigue siendo positiva. En cuanto a las compraventas, probablemente se abra un compás de espera.
En la medida en que la caída de las ventas esté ligada a la incertidumbre económica global habrá que lidiar con esas circunstancias. Después de tres años, esta semana se despejó la incertidumbre relacionada con el Brexit y también parece más cercana la posibilidad de un acuerdo comercial entre EEUU y China.
Habrá que verlo pero, si se confirmaran las buenas noticias, posiblemente tendrían un impacto positivo en los mercados de viviendas. Estaremos aquí para contarlo.
PD. Ya sabes que, en tiempos de incertidumbre, es especialmente útil manejar información actualizada. Si quieres estar al corriente sobre lo que ocurre en tu mercado inmobiliario, quizá te interese conocer tu GPS inmobiliario
Fotografía de portada:
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