No salgas a navegar sin consultar la previsión del tiempo.
El consejo vale igual si vas a subir al monte porque te conviene asegurar que tu excursión no acabe en una experiencia desagradable.
Y también es aplicable en el ámbito inmobiliario donde uno trabaja, a menudo, con mucha ilusión y con menos información. A pesar de la escasez de datos disponibles, creo que existe la posibilidad de exprimirlos para poder manejarse con un mínimo de garantías.
El nuevo indicador combinado de paro registrado y compraventas de viviendas de www.microanalisisinmobiliario.com te muestra las expectativas de tu mercado de vivienda a corto plazo.
Para que lo veas por ti mismo, te voy a mostrar un gráfico que combina los datos de paro registrado y las compraventas de viviendas en España desde el año 2004 hasta el 2016.
Los datos de la serie de ventas de viviendas están multiplicados por 5 para optimizar la visualización del gráfico.
Las líneas de puntos representan la tendencia de cada serie. Puedes ver que, sobre todo, la tendencia de las ventas no se ajusta mucho a los datos concretos de cada período pero las incluyo para enfatizar la evolución de cada serie.
Verás que hay una relación muy fuerte entre las dos series y que, lógicamente, su comportamiento es inverso. Es decir, que cuando una crece la otra disminuye y viceversa.
Pues esa relación se puede medir mediante una herramienta estadística que se denomina el coeficiente de correlación lineal. Por si no la conoces, te explico brevemente que el coeficiente puede variar entre -1 (correlación inversa máxima) y 1 (correlación directa máxima), pasando por 0 en cuyo caso la relación entre las variables sería nula.
Por ese motivo incluyo el coeficiente de correlación al pie del gráfico. Y puedes ver que en este caso es negativo, por la relación inversa, y tiene un valor muy alto que refleja una relación muy fuerte.
Eso significa que, a lo largo del período incluido en el gráfico, las variaciones del paro registrado se han correspondido con variaciones de signo contrario en el número de transacciones de vivienda.
Y si eso se repite a nivel de los municipios, significaría que dispones de una herramienta que te permitirá conocer las expectativas de la demanda en tu mercado de vivienda a corto plazo. Algo parecido a lo que supone la previsión del tiempo para el que sale a navegar.
El indicador combinado también se puede aplicar en tu municipio
Pues vamos a verlo de nuevo en un gráfico que combina el paro registrado y las compraventas de viviendas de una capital española.
En este gráfico los períodos son trimestrales, ofrecen mayor detalle y cubren la evolución de dichas variables durante los últimos cuatro años.
Déjame hacer unas puntualizaciones para aclarar el contenido del gráfico. Solo lo imprescindible. Prometo no meterme en tecnicismos.
- Las cifras de paro registrado representan el promedio de los últimos cuatro trimestres para evitar la alta estacionalidad de esta variable.
- Las cifras de compraventas de viviendas representan la suma de las transacciones de los últimos cuatro trimestres. Igual que te indicaba en el punto anterior, debido a la alta estacionalidad de esta variable. Además, están multiplicadas por 10 para mejorar la visualización del gráfico. En todo caso, eso no afecta al coeficiente de correlación entre las dos variables.
- Las líneas de tendencia solo sirven para enfatizar la evolución de cada serie. No dejes que te distraigan de los datos reales de las variables.
Volviendo al contenido del gráfico, puedes ver que también en este ámbito se produce una fuerte relación entre las dos variables. El coeficiente de correlación es muy alto.
Puedes ver de nuevo cómo la evolución de la demanda que representan las compraventas de viviendas es contraria a la evolución del paro registrado durante todo el período.
También puedes apreciar cómo la última cifra de paro registrado, correspondiente al cuarto trimestre de 2016, se anticipa a la publicación de la estadística de compraventas de viviendas que aún no está disponible. El dato del paro es más bajo que el del trimestre anterior lo cual es muy positivo.
Y eso significa también que en el municipio al que corresponde el gráfico es más que probable que la cifra de compraventas del cuarto trimestre de 2016 sea positiva y supere a la del trimestre anterior.
Si se cumplen los plazos habituales de publicación, lo podrás verificar el próximo mes de marzo.
Por otro lado, las dos series son muy estables y las líneas de tendencia reflejan con claridad las expectativas de las variables correspondientes en el corto plazo.
¿Y cómo te beneficia todo eso? Resumiendo. Que por fin dispones de una herramienta que te permite conocer las expectativas de la demanda de vivienda en tu mercado local.
Y eso te proporciona una información muy importante, tanto para ti como para tus clientes.
Podrás saber si, en un momento dado, el tiempo juega a favor del vendedor, cuando la demanda es creciente, o en su contra, cuando la demanda decrece.
Lo que te ayudará a recomendarle la estrategia que más le convenga.
Y además, te ayudará a ajustar la valoración de su vivienda, lo que también os beneficiará a ambos.
Estoy seguro de que este indicador combinado te ayudará a atraer más clientes y darles mejor servicio por lo que te animo a que utilices esta herramienta y conozcas a fondo la situación de tu municipio, porque, como es natural, la información genérica que habitualmente se publica en la prensa no te sirve de gran ayuda y es que lo que ocurre en un sitio determinado nada tiene que ver con lo de otro.
¿Cómo puedes conseguir la información sobre paro registrado y compraventas de viviendas?
El Ministerio de Empleo y Seguridad Socialos publica mensualmente la estadística de paro registrado por municipios
El Ministerio de Fomento publica trimestralmente la estadística de compraventas de viviendas desglosada por municipios
Si estás interesado en conocer la información de primera mano, puedes acceder a un post anterior titulado "Cómo acceder a información estadística específica sobre un mercado local de vivienda" en el que encontrarás los enlaces a las fuentes más interesantes que publican regularmente información estadística desglosada por municipios.
Y quizá te convenga echarle un vistazo a otra entrada que publiqué hace unos meses sobre Cómo interpretar las cifras de transacciones inmobiliarias de vivienda de tu municipio"
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