Entre los diferentes modos de cambio de titularidad de los bienes inmuebles te resultarán familiares la transmisión por compraventa, la donación, la permuta y la herencia. Todos ellos afectan al mercado, pero la transmisión por compraventa es la de mayor incidencia.
La evolución de las cifras de transacciones te permite monitorizar el comportamiento del mercado de vivienda. De hecho, las transacciones inmobiliarias por compraventa constituyen el principal indicador de la demanda en un determinado mercado.
Pues bien, existe una fuente que te proporciona información desglosada por municipios que es la estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Transportes.
Dicha estadística te facilita trimestralmente las cifras de las compraventas de vivienda elevadas a escritura pública ante notario de todos los municipios españoles.
Compraventas de vivienda por municipios
Lo primero será conocer las compraventas de vivienda de tu municipio.
La siguiente visualización muestra la evolución de las compraventas de vivienda escrituradas ante notario de más de 300 municipios españoles mayores de 25.000 habitantes. Los datos son trimestrales y proceden de la estadística del Ministerio de Transportes.
Se trata de un dashboard que incluye dos gráficos en uno. Te recomiendo que lo veas en tu ordenador porque en el móvil perderás todas las funcionalidades de los diferentes gráficos.
El gráfico superior muestra las compraventas de vivienda de tu municipio durante los últimos años. Además, en cada trimestre, también refleja las compraventas del mismo período del año anterior para destacar las diferencias.
Por su parte, el gráfico inferior muestra el porcentaje de la variación anual en cada trimestre.
Para acceder a los datos específicos de tu municipio solo tienes que ir al filtro superior, hacer clic sobre la flecha para desplegar el menú y seleccionar el municipio que te interese.
Para deshacer la selección puedes utilizar las flechas que hay al pie del gráfico.
Solo añadiré que el dashboard es interactivo y muestra etiquetas emergentes con información específica al situar el cursor del ratón sobre los diferentes elementos de cada gráfico.
Si tu municipio no está incluido en el gráfico, puedes localizar la información sobre las compraventas de vivienda de tu municipio a través de la estadística del Ministerio de Transportes
¿Cómo utilizar la información de las transacciones inmobiliarias?
Aunque la importancia de esta información es indudable, se trata de un recurso relativamente novedoso porque los primeros datos de la estadística son de 2004. Las cifras de cada municipio se publican con periodicidad trimestral.
También hay que reconocer que la información resulta sumamente útil al aplicarla en municipios medianos y pequeños, pero queda muy diluida en las grandes capitales donde sería necesario un desglose por barrios o distritos que no se incluye en dicha estadística.
A continuación voy a repasar las diferentes lecturas que se pueden hacer a partir de estos datos.
>>Conoce los patrones de comportamiento de tu mercado de vivienda
El siguiente gráfico muestra la variación del número trimestral de transacciones de vivienda de una capital española.
Ejemplo 1. Transacciones inmobiliarias por municipios. Nº trimestral y estacionalidad
La primera característica que se detecta al observar una serie larga de datos es la alta estacionalidad de este indicador. Puedes observar que, a lo largo del tiempo, se repiten diferentes patrones de comportamiento en determinadas épocas del año.
En el gráfico anterior se aprecia claramente que primavera y otoño suelen ser estaciones con mayor número de compraventas que invierno y verano. Por ese motivo, es habitual que la línea del gráfico sea irregular.
Comprueba la gráfica de tu municipio para detectar sus patrones de comportamiento y poder valorar si se corresponden con tu propia experiencia. Así sabrás qué tipo de comportamiento puedes esperar de tu mercado de vivienda en cada época del año lo que, sin duda, te ayudará a planificar tus rutinas.
>>Identifica la tendencia del mercado de vivienda de tu municipio
Los datos de transacciones de vivienda son útiles para identificar la tendencia del mercado, aunque para ello será necesario encontrar una forma más estable para presentar el número de compraventas.
Una forma de suavizar la estacionalidad es utilizar las ventas acumuladas en 12 meses.
De este modo, cada cifra abarca un período anual y engloba las cuatro estaciones lo que facilita una comparación homogénea entre trimestres.
A continuación, te dejo el gráfico de las compraventas acumuladas de viviendas por municipios. Este gráfico funciona igual que el primero por lo que no lo volveré a repetir.
Para empezar, elige tu municipio igual que hiciste con el otro gráfico.
Observa que los datos de ambos gráficos corresponden al mismo período. Puedes comprobar que, para un mismo municipio, la cifra de cada trimestre de este segundo gráfico coincide con la suma de los cuatro últimos trimestres del primero.
Se trata de un gráfico muy interesante porque anula la fuerte estacionalidad de las compraventas de vivienda, evoluciona suavemente y muestra claramente su tendencia. En realidad, el dato acumulado de cada trimestre crece o disminuye ligeramente según la variación anual de la cifra trimestral de las ventas.
Además, permite anticipar la evolución más probable de las compraventas de vivienda durante los próximos trimestres.
Aunque muchas veces surgen circunstancias imprevisibles, se trata de un recurso útil para hacer previsiones de demanda de vivienda en el municipio y para detectar cambios de tendencia.
>>Conoce la actividad de tu mercado de vivienda
Para tener una visión general de la situación de tu mercado necesitas conocer la tasa de actividad o rotación del mercado de vivienda de tu municipio. Es decir, la relación entre el número de compraventas de vivienda realizadas durante los últimos doce meses y el número de viviendas existente.
Lo mismo que hacemos al dividir el precio entre la superficie de una vivienda para obtener el precio por metro cuadrado.
La tasa de actividad te ayuda a comparar diversos mercados por lo que puedes calcularla referida al total nacional o a cualquier otro ámbito, municipal o provincial, que te interese comparar.
Te pongo un ejemplo. El número de compraventas de vivienda escrituradas en 2016 en Valencia y en España fue de 9.073 y 457.738 unidades. Por su parte, el número de viviendas existentes ese año en el municipio y en España era igual a 409.817 y 25.586.279, respectivamente (*).
En consecuencia, la tasa de actividad del mercado de viviendas de Valencia al cierre de 2016 fue del 2,21% y la media del mercado nacional en ese mismo período fue del 1,79%.
Estas cifras muestran que, ese año, el mercado de viviendas de Valencia fue más activo que el de España o, dicho de otro modo, que en Valencia se realizaron más ventas por número de viviendas que la media nacional.
(*) El primero de los enlaces te lleva a la página del Catastro. Deberás seleccionar el Catastro de Urbana y, luego, podrás buscar los datos de inmuebles de Uso Residencial. El segundo, a la del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana donde podrás encontrar el parque de viviendas desglosado por provincias.
>>Calcula tu cuota de mercado
Si eres agente inmobiliario e intervienes en operaciones de compraventa de viviendas, el número de transacciones inmobiliarias de tu municipio te ayudará a calcular tu cuota de mercado. Es decir, la proporción que suponen las operaciones que realizaste en un período determinado respecto del número de operaciones intermediadas por otros profesionales en el mismo período.
También podrás estimar la cuota media de ventas en tu mercado local si identificas el número de agencias inmobiliarias que operan en tu municipio. No te resultará difícil buscarlo en Google.
En ambos casos deberás estimar primero el dato local del porcentaje de compraventas intermediadas por profesionales. En la prensa se habla de una media del 45% en España, frente a las que se realizan directamente entre particulares.
Los datos de EEUU y Canadá indican que la mayor parte de los vendedores recurren a la ayuda de profesionales (85%), mientras que en España es aún muy alto el porcentaje de transacciones inmobiliarias que se realizan entre particulares.
Otros factores que debes considerar para conocer la situación del mercado de vivienda
Sabes que el número de transacciones inmobiliarias de un municipio es el principal indicador de demanda de su mercado de vivienda. Pero para conocer la situación del mercado conviene examinar otras facetas que también son muy relevantes.
No te sorprenderá que te hable de los precios de las viviendas. Su evolución te permite conocer las expectativas de generar mayores ingresos: a mayores precios, mayores comisiones por cada venta de vivienda.
Si te resultó útil el gráfico de compraventas por municipios, te interesará conocer la evolución de los precios medios de vivienda por municipios
Y nunca se puede dejar de lado el mercado laboral. Fíjate si será importante, que el Ministerio de Empleo y Seguridad Social elabora estadísticas mensuales sobre la evolución de los dos siguientes factores en todos los municipios de España.
El empleo disponible te sirve para conocer la capacidad de atracción del municipio. Si la evolución del empleo no es vigorosa en una localidad, el mercado de vivienda tampoco lo será porque la gente se verá obligada a buscarlo en otro sitio. Su indicador característico es la afiliación a la Seguridad Social
Hay mucha información aprovechable para conocer tu mercado inmobiliario con mayor profundidad. No dudes en utilizarla para brindar a tus clientes el mejor asesoramiento.
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