Estarás viendo que recuperación del mercado de viviendas comienza a extenderse con mayor o menor intensidad a lo largo de toda la geografía española. Lo que quizá no se explica suficientemente que no se trata de un fenómeno espontáneo sino que, como todo en la vida, depende de que se den las condiciones necesarias para su desarrollo.
En este post te mostraré cuál es la secuencia de la recuperación del mercado de viviendas en el ámbito nacional.
Se trata de una información que te aportará una referencia imprescindible para comparar los datos específicos de cualquier mercado local de vivienda e interpretar la situación y expectativas de cada uno. Esa comparación te ayudará a conocer tu mercado en profundidad.
Tendrás ocasión de comprobarlo con ejemplos sobre la recuperación de varias capitales españolas, que publicaré próximamente.
Y no te lo voy a poner difícil porque lo verás en cuatro gráficos que muestran las caídas producidas entre 2006 y la actualidad. Así como la recuperación de cada una de las variables a partir de los mínimos que se registraron durante la crisis.
Comenzaré por los precios y las compraventas, variables que la gente emplea habitualmente para tomar el pulso al mercado de viviendas. Y más adelante repasaré contigo las variables relacionadas con el mercado de trabajo: el empleo y el paro.
Me dirás, con razón, que el paro es diferente a las demás variables porque lo que hizo fue crecer durante la crisis. Efectivamente, lo que muestra realmente el indicador de recuperación del paro es la reducción del incremento histórico del paro registrado en España. A partir de los máximos que se alcanzaron durante la crisis.
La secuencia de la recuperación del mercado nacional. Los precios de la vivienda libre
El indicador de recuperación de precios utiliza los datos de la estadística del valor tasado de vivienda libre de los municipios mayores de 25.000 habitantes que publica regularmente el Ministerio de Fomento.
Este indicador muestra que la caída producida en los precios medios de vivienda, entre los datos trimestrales máximo y mínimo registrados en España entre 2005 y la actualidad, fue del 30,7% respecto al máximo histórico que se alcanzó poco antes del estallido de la crisis.
En efecto, el siguiente gráfico muestra la evolución reciente y la recuperación de los precios medios de vivienda en España, a partir del mínimo histórico registrado en dicho período.
El gráfico muestra dos aspectos destacables. Por un lado, que el mínimo histórico de precios de vivienda se produjo en el tercer trimestre de 2014, hace relativamente poco tiempo.
Por otro, se podría decir que la situación es esperanzadora porque, en el primer trimestre de 2017, la recuperación alcanzó el 10,8% de la caída histórica. También puedes ver que la tendencia que refleja la línea de puntos azules, avanza una evolución positiva en los próximos trimestres.
Y a partir de estos datos de referencia, te interesará conocer si las cifras específicas de tu mercado de vivienda están por encima o por debajo de aquellos. Recuerda que, aunque esta información se publica desglosada por municipios, solo está disponible para aquellos de tamaño mayor de 25.000 habitantes.
La secuencia de la recuperación del mercado nacional. Las compraventas de viviendas
El indicador de recuperación de las ventas se basa en la estadística de transacciones de viviendas que publica el Ministerio de Fomento. Se trata de datos fundamentales para el sector porque reflejan la demanda de viviendas del mercado residencial en España.
Pues bien. La caída producida entre los datos máximo y mínimo de las ventas trimestrales registrados en España entre 2005 y la actualidad fue de 196.814 unidades. La cifra a secas no dice mucho pero se entiende mejor si te digo que alcanzó el 78,2% respecto al máximo histórico de ventas trimestrales. Un auténtico batacazo.
El siguiente gráfico muestra la evolución reciente y la recuperación de las ventas de viviendas en España, a partir de los mínimos del último ciclo.
Si te fijas en la evolución reciente de las ventas de viviendas del gráfico, se puede afirmar que la demanda de viviendas está mejorando. De hecho, en el primer trimestre de 2017, la recuperación alcanzó el 34,5% de la caída histórica.
Aunque esta variable muestra una estacionalidad alta, puedes ver que la tendencia representada por la línea de puntos azules es consistente y pronostica una evolución positiva en el futuro próximo.
Además de los datos de ámbito nacional que puedes ver en el gráfico, la estadística también publica la información sobre compraventas de viviendas desglosada por municipios.
La secuencia de la recuperación del mercado nacional. El trabajo disponible
El indicador de recuperación del empleo perdido durante la crisis se apoya en los datos de la encuesta de afiliación a la Seguridad Social. Se trata de una información esencial porque esos datos representan la oferta de empleo existente en el mercado laboral.
Las cifras de afiliación nos dicen que España ha conseguido recuperar, en los últimos años, algo más de la mitad de la caída producida durante la crisis.
El siguiente gráfico muestra la evolución reciente la recuperación de la afiliación a la Seguridad Social en España desde los mínimos del último ciclo.
La caída de afiliación a la Seguridad Social, entre el máximo y el mínimo registrados en España después de 2005, fue de 3.188.985 personas. Eso significa que se llegaron a perder algo menos de dos de cada diez empleos existentes antes de la crisis.
La situación del empleo se puede calificar como favorable porque, en el último trimestre, su recuperación alcanzó el 52,8% de la caída. Además, la tendencia que refleja la línea de puntos azules anticipa una evolución positiva en los próximos trimestres.
La buena noticia es que esta información también se publica desglosada por municipios y con una periodicidad mensual, lo que da una idea su importancia.
La secuencia de la recuperación del mercado nacional. El paro registrado
El indicador de recuperación del paro utiliza los datos de la estadística del paro registrado en las oficinas de empleo que publica el Servicio Público de Empleo Estatal. Son importantes porque reflejan la demanda de empleo no satisfecha en el mercado laboral español.
Los datos más recientes reflejan que, al tiempo que crece la oferta de empleo en España, el paro registrado se va reduciendo de forma consistente. Aunque se produce, lamentablemente, a un ritmo menor que aquella.
El siguiente gráfico muestra la evolución reciente y la recuperación, es decir, la reducción del paro registrado en España, partiendo de los máximos que se alcanzaron durante la crisis.
En efecto, el incremento máximo del número de parados registrados que se produjo en España a partir del año 2005 fue de 3.075.489 personas.
El gráfico muestra que esa cifra se ha venido reduciendo de forma escalonada a lo largo de los últimos años, a un ritmo de 10 puntos porcentuales cada cuatro trimestres. A la vista de los datos se podría decir que la situación es esperanzadora. En el último trimestre, la reducción desde su máximo histórico alcanzó el 43,3% del incremento del paro producido durante la crisis. Y la tendencia es consistente y pronostica un nuevo salto positivo en los próximos trimestres.
Esta información también se publica desglosada por municipios, de modo que podrás acceder a los datos específicos de tu mercado local.
La secuencia de la recuperación
Has podido apreciar que los cuatro indicadores que determinan la secuencia de la recuperación se refieren a variables para las que se publica información desglosada por municipios. No es una casualidad.
En efecto, no se trata de un hecho frecuente y es, precisamente, lo que confirma la importancia de dichas variables. Porque el esfuerzo que supone la elaboración de esas estadísticas se justifica por la relevancia de la información que aportan.
Por otro lado, las cifras de recuperación de los cuatro indicadores muestran diferencias notables. Insisto en que no se trata de cifras locales sino que son datos medios de ámbito nacional. Pues las diferencias tampoco son casuales porque las cuatro variables están muy relacionadas. Puedes verlo en un post anterior sobre paro, matrimonios y compraventas de viviendas
Pues bien. Dichas diferencias sugieren cuál sería el orden lógico de la secuencia de recuperación del mercado de viviendas. Para conocerlo solo habría que ordenarlas de mayor a menor, según su progresión. Y al hacerlo, la secuencia resultante muestra cómo la recuperación del mercado de viviendas comienza por el empleo con un avance del 52,8%. Continúa con el paro y las compraventas con cifras de 43,3% y 34,5%, respectivamente. Y finaliza con los precios con un avance del 10,8%.
Es decir, que los datos positivos de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social y la caída del paro registrado preceden y repercuten favorablemente sobre la evolución de las ventas de viviendas. Y tras las compraventas, los precios constituyen el último paso en el proceso de recuperación.
Si te sorprende que dos de las cuatro variables estén relacionadas con el trabajo, piensa que éste condiciona toda la actividad de las personas. Desde la formación de nuevos hogares hasta el disfrute de su ocio. Y todo ello influye necesariamente en el mercado de viviendas.
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Muy completo el artículo, desde luego que para los amantes de las gráficas y estadísticas la información es clara y sencilla.
Muchas gracias Adrián por tu comentario. En próximos artículos mostraré cómo explican estas claves la situación de los diferentes mercados locales de vivienda.