Las burbujas inmobiliarias están de moda. Estamos tan sensibilizados después de la crisis, que la prensa habla con cierta frecuencia de burbujas de alquiler de viviendas, de ventas, etc.
Pues, en estos casos, lo mejor es recurrir a los datos por lo que te presento el -lector de demanda de viviendas-, una herramienta sencilla para que cualquier profesional del sector pueda identificar la situación real de su mercado en cada momento.
Que, como es lógico, facilita la información por municipios. Es decir, una herramienta que puedes compartir con tus clientes porque siempre es tan importante que uno conozca la situación de su mercado como que sea capaz de transmitírsela al cliente.
Sé que, en ciudades grandes, vendría mejor disponer de información desglosada por distritos, por ejemplo, pero la materia prima son las ventas de viviendas y esa información solo está disponible a nivel municipal. ¡Qué le vamos a hacer!
Pero no me voy a enrollar. Iré al grano y te mostraré los ejemplos de tres capitales porque, al margen de las burbujas, cada mercado es un mundo y quiero que veas que, como dice el refrán, “hay de todo en la viña del Señor”.
Por el camino, te explicaré brevemente cómo funciona el lector de demanda. Aunque creo que no exagero si digo que el funcionamiento es muy simple e intuitivo.
Lector de demanda de viviendas: mercado comprador
La siguiente imagen muestra las últimas lecturas de una capital española.
De las malas experiencias también se aprende y, tanto la burbuja como la crisis posterior nos mostraron los límites de nuestro sector residencial. Es decir, qué nivel fue capaz de alcanzar en las circunstancias más favorables y hasta dónde fue capaz de caer en las más adversas.
Por eso, en cada trimestre, el lector de demanda compara las ventas de viviendas de los últimos doce meses con el medio rango de dicha serie entre 2004 y la fecha actual. Es decir la media entre los valores máximo y el mínimo de dicho período.
Volviendo a la imagen anterior, el mercado comprador corresponde a las lecturas del intervalo comprendido entre (+20) y (+60), dentro del rango [-100, +100].
El gráfico muestra que el mercado de vivienda de este municipio ya se ha recuperado y las lecturas de los últimos trimestres se han estabilizado en una zona positiva.
¿Qué podemos deducir del mercado comprador? Sobre todo, que la capacidad de negociación en una transacción de vivienda está del lado del vendedor.
Imagina por un momento que quieres vender una vivienda, que estás en un mercado comprador y que recibes una determinada oferta de compra por debajo de tus expectativas. Si la oferta te parece insuficiente, puedes rechazarla. No es una catástrofe porque sabes que, probablemente, tendrás otras personas interesadas en la vivienda.
En este caso, ¡el tiempo juega a tu favor!
Lector de demanda de viviendas: mercado vendedor
Igual que la del apartado anterior, la siguiente imagen corresponde a una capital española.
No lo comenté antes pero los datos de referencia del lector de demanda de viviendas proceden del Ministerio de Fomento.
El mercado vendedor corresponde a las lecturas del intervalo comprendido entre (-20) y (-60), dentro del rango [-100, +100].
En este caso, las últimas lecturas del gráfico están en dicho intervalo y muestran que el mercado de vivienda no acaba de recuperarse. Además, la evolución reciente no anticipa grandes alegrías.
¿Qué podemos deducir del mercado vendedor? Principalmente, que la capacidad de negociación en una transacción de vivienda está del lado del comprador.
Esta vez te muestro otra versión del ejemplo anterior. Imagina que quieres vender una vivienda, que estás en un mercado vendedor y que recibes una oferta de compra por debajo de tus expectativas. Aunque la oferta te parezca insuficiente, no puedes saber cuando tendrás otras personas interesadas en la vivienda ni a qué precio.
En tal caso, ¡dejar pasar oportunidades de venta te podría perjudicar!
Lector de demanda de viviendas: mercado equilibrado
Esta imagen muestra también las lecturas más recientes de una capital española.
El mercado equilibrado corresponde a lecturas en el intervalo entre (-20) y (+20), dentro del rango [-100, +100].
El gráfico muestra ahora que el mercado de viviendas del municipio en cuestión ha conseguido recuperar, paso a paso, el pulso normal.
¿Que podemos deducir del mercado equilibrado? Pues destacar que la capacidad de negociación en una transacción de vivienda está equilibrada.
En tal caso, es posible que la negociación sea más complicada. Viniendo de donde venimos, posiblemente haya quien todavía no se ha enterado, pero ya pasó el momento de los cazadores de gangas, ¡el mercado manda!
Lector de demanda de viviendas, casos singulares
Efectivamente, también hay casos singulares. Que son los que tienen morbo.
Normalmente, reflejan las situaciones extremas del rango [-100, +100] que el lector de demanda califica como mercados eufóricos y mercados deprimidos, respectivamente. El mercado eufórico corresponde a las lecturas del intervalo entre (+60) y (+100), y el mercado deprimido a las del intervalo entre (-60) y (-100).
Pero mejor verlo que contarlo. Te voy a ahorrar los casos más negativos y me quedaré del lado de la euforia.
Échale, por favor, un vistazo al siguiente gráfico:
Según el gráfico, la crisis parece ya olvidada en este municipio y la última lectura está por encima del máximo que se alcanzó en el pico de la burbuja.
Te aseguro que no se trata de una pequeña localidad con poca actividad residencial donde la comercialización de una nueva promoción de diez viviendas supera el máximo histórico de compraventas. La imagen se refiere a un municipio de más de 50.000 habitantes.
Pero conviene ser prudente. Como indica el gráfico, la última lectura de demanda de viviendas es provisional y habrá que esperar a la actualización de los datos de referencia, cuando se publique el dato definitivo de las ventas de viviendas de ese último trimestre.
Sé que me vas a preguntar si eso está afectando a los precios de las viviendas. Solo te diré que sí. Y lo dejo en lo que es, un caso singular.
De cualquier modo, este caso se merece un seguimiento para ver cómo evoluciona. Lo veremos en unos meses.
El proceso de normalización del mercado de vivendas
Al margen del municipio del apartado anterior, diría que, en general, de burbujas nada. Solo te mostré los gráficos típicos para no alargarme demasiado, pero créeme si te digo que, en conjunto, hay más municipios españoles en las zonas inferiores que en las superiores. El batacazo fue muy duro.
Ya sabes que las comparaciones médicas son muy socorridas. Pues uno no pasa directamente de estar internado en un hospital a hacer vida normal. Todo requiere un proceso que puede ser más o menos largo hasta volver a equilibrarse.
Y luego, ¡ya se verá!
Porque, como muestran los gráficos anteriores, cada municipio avanza a su ritmo y la situación puede cambiar con cierta rapidez.
Por eso me parece muy recomendable conocer la situación de cada mercado de viviendas, en cada momento. Si no conoces la del tuyo, estarás más perdido que un pulpo en un garaje y no serás capaz de dejar clientes satisfechos.
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