Sevilla fue una de las pocas capitales españolas que no registraron caídas anuales de precios medios de vivienda durante la pandemia.
El GPS inmobiliario es la herramienta que te facilita las claves para conocer la situación del mercado de vivienda de Sevilla 2021T1 a través de la evolución de los precios medios y compraventas de vivienda durante los últimos 11 trimestres.
Se trata de una visualización que incluye varios gráficos. El primero refleja la evolución y tendencia de los precios medios de tasación de vivienda.
El segundo muestra los datos trimestrales de compraventas de vivienda en el municipio, una variable más difícil de interpretar debido a su fuerte estacionalidad. Por ello, encontrarás justo debajo los datos y la tendencia de las compraventas acumuladas en 12 meses. Este indicador evita la estacionalidad y ayuda a visualizar la evolución de la demanda de vivienda en el municipio.
El siguiente describe la variación anual de precios y compraventas de viviendas en cada trimestre. Es un gráfico relevante porque la combinación de ambos valores determina la situación del mercado en cada momento.
Por último, la tabla de datos recoge las cifras respectivas en cada trimestre.
Te dejo con el dashboard y luego añadiré algunos comentarios.
Impecable trayectoria de los precios en el mercado de vivienda de Sevilla
El gráfico superior muestra que la evolución de los precios medios de tasación de vivienda genera una tendencia prácticamente lineal, creciente y sostenida.
A la vista del detalle de los precios no se puede decir que no acusaran el impacto de la pandemia, aunque se limitó a un menor aumento en el segundo trimestre de 2020. Aun así, los precios medios mantuvieron su trayectoria creciente durante los trimestres posteriores.
En general, la evolución de los precios medios pasó desde los 1.730 €/m2 en el primer trimestre de 2019 hasta los 1.831 en el primer trimestre de 2021. El resultado fue una variación del 5,8% en los dos últimos años, a pesar de la pandemia.
A nivel nacional, la misma comparación arroja una variación negativa (-0,7%) en el mismo período lo que supone una clara diferencia a favor del mercado de vivienda de Sevilla.
En realidad, el gráfico inferior muestra que la variación anual de los precios fue siempre positiva a lo largo de los 11 últimos trimestres. Esto es, precisamente, lo que justifica una tendencia tan definida e inusualmente positiva en unas circunstancias que no siempre fueron fáciles.
2021 inicia la recuperación de las ventas acumuladas de viviendas
La línea discontinua del gráfico de las ventas trimestrales refleja el dato del cuarto trimestre de 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Puedes ver que el número de compraventas escrituradas ante notario el primer trimestre de 2021 fue superior al de 2007.
Pero, además, el número de compraventas del mercado de vivienda de Sevilla 2021T1 fue casi idéntico al del tercer trimestre de 2018.
Está claro que la evolución de las compraventas no fue plana en ese período porque la aparición de la pandemia y el confinamiento durante el segundo trimestre de 2020 provocaron un desplome histórico de las ventas. La caída se aprecia claramente en el gráfico de las ventas trimestrales.
Por su parte, el gráfico de las ventas acumuladas en 12 meses suaviza mucho la evolución y la tendencia de la demanda de vivienda en Sevilla. De hecho, 2019 no fue un buen año para las ventas de viviendas.
La tendencia de las ventas acumuladas registró su máximo el cuarto trimestre de 2018 y fue cayendo después hasta alcanzar el mínimo en el cuarto trimestre de 2020.
Finalmente, el dato acumulado del primer trimestre de 2021 ya refleja una recuperación que, sin duda, irá a más en el segundo trimestre al incorporar la normalización de las ventas en este año.
El mercado de vivienda de Sevilla 2021T1 entra en fase de Expansión
Para definir la situación del mercado utilizo como referencia las fases típicas del ciclo inmobiliario: Expansión, Desaceleración, Contracción y Recuperación. Cada una se define según la variación anual de precios y compraventas de viviendas.
Así, la fase de Expansión se caracteriza por variaciones positivas de precios y ventas (en el gráfico inferior, ambos círculos estarían por encima del eje horizontal). La Desaceleración, por variaciones anuales positivas de precios y negativas de compraventas. Variaciones negativas de precios y ventas en la fase de Contracción (ambos círculos por debajo del eje horizontal) y, por último, variaciones negativas de precios y positivas de compraventas en la de Recuperación.
El gráfico inferior muestra que tanto la variación anual de precios medios de vivienda como la de compraventas fueron positivas en el primer trimestre de 2021. Puedes ver que ambos círculos están por encima del eje horizontal.
Justo debajo, la tabla de datos recoge unas cifras del 0,3% y el 28,0%, respectivamente. El dato de los precios no es para echar cohetes, pero es positivo y sitúa el mercado de vivienda en fase de Expansión.
Se trata de una buena noticia porque supone un cambio respecto a la situación anterior. De hecho, el mercado de vivienda de Sevilla estuvo en la fase de Desaceleración los cuatro trimestres de 2020. Si vuelves al gráfico inferior, puedes ver en cada trimestre los círculos dorados por encima del eje horizontal (+) y los verdes por debajo (-).
Un comportamiento que revela la fortaleza de este mercado de vivienda porque la media nacional sí que cayó hasta la fase de Contracción durante el segundo trimestre de 2020.