La recuperación de las compraventas de viviendas del mercado de viviendas de Bilbao en 2017 refleja unos datos espectaculares. Sin embargo, parece claro que el factor empleo está lastrando la recuperación de los precios.
En este artículo te mostraré el Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao en 2017, un perfil específico de dicho municipio que te permitirá conocer de un vistazo la situación de su mercado de viviendas. Por cierto, una ciudad que está de enhorabuena con motivo de su elección como ‘Mejor Ciudad Europea 2018’
A continuación te enseñaré dos imágenes. La primera corresponde al perfil del mercado de Bilbao. La segunda muestra el Perfil del Mercado de Viviendas de España en el mismo período.
A partir de ellas te propongo un pequeño ejercicio de comparación. Como el juego de buscar las diferencias. Si me acompañas, verás por ti mismo cómo está evolucionando la recuperación del mercado de viviendas de Bilbao en 2017 y comprenderás cuáles son sus expectativas a corto y medio plazo.
Imagen 1 - El Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao en 2017 (2T)
Imagen 2 - Perfil del Mercado de Viviendas de España en 2017 (2T)
¿Qué es exactamente lo que refleja cada gráfica del Perfil del Mercado de Viviendas?
Cada gráfica refleja la recuperación de cada uno de los factores (transacciones, precios, afiliación y paro registrado) respecto al mínimo que alcanzó, cada uno de ellos, entre el año 2006 y la fecha actual.
Es decir, que el valor (%) de la gráfica de cualquiera de los factores en un determinado trimestre representa la relación entre los datos de ese trimestre y los respectivos mínimos registrados en aquel período (2006-actual).
Y como hemos vivido una crisis histórica, esa relación se refiere al rango entre el máximo y el mínimo que alcanzó cada factor entre 2006 y el último trimestre.
Antes de comparar las gráficas de los dos perfiles ...
Antes de buscar las diferencias, te diré que el perfil del mercado nacional es esencial para comentar el perfil de cualquier municipio porque sirve como referencia para compararlo.
Además, al comparar las gráficas de los dos perfiles me vas a poder seguir fácilmente porque en cada caso me fijaré en dos aspectos. Primero, en la diferencia entre el último dato de las gráficas de cada factor en los dos ámbitos, local y nacional, respectivamente. Y segundo, en el ritmo de crecimiento de cada una de ellas. Es decir, el resultado de restar al último dato de una gráfica, el del primero de los trimestres que aparecen reflejados en ella.
A los que son alérgicos a los números, les diré que calcular esa diferencia no requiere más que una simple resta. Como los datos de las gráficas vienen en porcentajes, la diferencia entre dos datos se expresa en puntos porcentuales o, simplemente, puntos. Nada de porcentajes.
También me gustaría aclarar que las gráficas de ventas, afiliación a la Seguridad Social y paro registrado están desestacionalizadas para suavizar la volatilidad de los datos trimestrales.
Las principales diferencias entre ambas imágenes
Al compararlas, puedes observar que no es difícil encontrar diferencias entre las dos imágenes.
La primera aparece al comparar las gráficas de recuperación de las compraventas de viviendas. Son las de color anaranjado de los dos perfiles. Desde hace tiempo, la gráfica del perfil de Bilbao se mueve en valores altos, alrededor del 80%, mientras que la del perfil de España ha venido creciendo lentamente hasta llegar al 30,0% en el último trimestre.
También habrás identificado una segunda diferencia notable entre las gráficas de recuperación de afiliación a la Seguridad Social y la de paro registrado. Son las dos gráficas azules que verás en cada perfil. Azul marino la primera y azul claro la segunda.
En la imagen de Bilbao, ambas gráficas son convergentes. En el perfil de España ocurre lo mismo pero de forma mucho más acusada porque las dos gráficas están a punto de cruzarse en el último trimestre.
Es decir, que la evolución de las gráficas mencionadas en los dos perfiles refleja comportamientos diferentes que podrás ver con más detalle en los siguientes apartados.
El mercado de viviendas de Bilbao en 2017: la recuperación de las ventas de viviendas
Al comparar las gráficas de ventas, las cifras de Bilbao en el último trimestre son muy superiores a las de España. Tanto que las duplican. Puedes verlo en las gráficas de color naranja que aparecen en los dos perfiles del mercado de viviendas. Un 76,1% en la gráfica del perfil de Bilbao frente a un 30,0% en la del perfil de España.
Por otro lado, el ritmo de crecimiento de la gráfica de ventas del perfil de Bilbao fue también muy superior al del perfil de España. Dicha gráfica creció 42,1 puntos en el perfil de Bilbao frente a 20,1 en el de España.
Solo cabe añadir que la recuperación de las compraventas de viviendas en este mercado es espectacular porque sus datos duplican los de la media española.
Nota: los datos de partida proceden de la estadística de transacciones de vivienda del Ministerio de Fomento
El mercado de viviendas de Bilbao en 2017: la recuperación de los precios de las viviendas
Parece que esta es la de arena. Sorprendentemente, los datos de precios contradicen los de las compraventas de viviendas que veíamos en el apartado anterior y reflejan un mercado bipolar.
Fíjate ahora en las gráficas amarillas de los dos perfiles. España supera a Bilbao en este aspecto porque el último dato la gráfica de precios en el perfil del mercado de viviendas de España fue del 11,5% frente al 4,6% que muestra el perfil de Bilbao.
Y no es solo en ese. El ritmo de crecimiento de la gráfica de precios del perfil de España fue también superior al de Bilbao. En efecto, la primera creció 10,4 puntos, mientras que el crecimiento de la segunda fue negativo (-5,2 puntos).
Nota: los datos de partida proceden de la estadística de valor tasado de vivienda libre de los municipios mayores de 25.000 habitantes del Ministerio de Fomento
El mercado de viviendas de Bilbao en 2017: la evolución del trabajo disponible
Este factor viene reflejado por las gráficas de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social, de color azul marino. El último dato de la gráfica de afiliación del Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao fue del 38,6% frente a un 52,8% en el perfil de España
Eso supone una diferencia de 14,2 puntos entre ambas y es una mala noticia para Bilbao. Se trata de una diferencia muy grande porque, como ya sabes, este indicador refleja el trabajo disponible, es decir, la fuente de recursos económicos para la población.
Además, el ritmo de crecimiento de la gráfica de afiliación fue también superior en el perfil de España. Esta gráfica creció 44,3 puntos entre el primero y el último trimestre, mientras que el crecimiento de esa misma gráfica en el perfil de Bilbao fue de 33,9 puntos.
La comparación de estos dos aspectos indica que la recuperación del empleo en el municipio de Bilbao va retrasada respecto a la media nacional y, además, que su ritmo de crecimiento fue menor en el período que muestra el perfil de este municipio.
Nota: los datos de partida proceden de la estadística de afiliación a la Seguridad Social del Ministerio de Empleo y Seguridad Social.
El mercado de viviendas de Bilbao en 2017: cómo le afecta la caída del paro registrado
Mira ahora las gráficas de color azul claro de los dos perfiles. Las gráficas del paro registrado son decrecientes porque se trata de un factor que evoluciona de forma inversa a los demás. La gráfica está en máximos cuando la situación económica es muy mala y cae cuando se produce la recuperación de los otros factores.
Pues bien, al examinar las gráficas del paro registrado, puedes ver que las últimas cifras de la caída del paro del perfil del mercado de viviendas de Bilbao son más altas y, por lo tanto, peores que las del perfil de España. Un 70,6 % en el perfil de Bilbao frente a un 57,0% en el del mercado Español.
Por otro lado, el ritmo de caída de la gráfica de precios del Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao en 2017 fue inferior al del perfil de España en el período mostrado.
En efecto, las diferencias entre los datos del primero y el último de los períodos de esta gráfica fueron de 27,3 puntos porcentuales en el perfil de Bilbao y 32,2 en el de España.
El balance provisional de la comparación de los dos perfiles
En los apartados anteriores hemos comparado los cuatro factores del Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao en 2017 con los del perfil nacional, considerando dos aspectos. Por un lado, calculando la diferencia entre el último dato de las gráficas de cada factor en los dos ámbitos. Y por otro, comparando el ritmo de crecimiento de cada una de ellas.
- Has podido ver que los datos de la gráfica de recuperación de las ventas son mucho mejores en Bilbao que en España en los dos aspectos.
- Sin embargo, los datos de la gráfica de recuperación de los precios de Bilbao son mucho peores que los de España en los dos aspectos.
- Los datos de la gráfica de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social son mejores en España que en Bilbao en los dos aspectos.
- Lo mismo que ocurría con los datos de la gráfica de recuperación del paro registrado, también en los dos aspectos.
Así pues, el balance provisional de la comparación entre las gráficas de los diferentes factores en los dos perfiles es favorable para la media nacional en seis de los ocho aspectos considerados.
El mercado laboral en Bilbao. La evolución conjunta de las gráficas de empleo (afiliación y paro registrado)
Ya viste que las gráficas de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social y la de paro registrado del Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao en 2017 tardarán más en cruzarse que las del perfil de España.
En efecto, la diferencia entre los datos del último trimestre de las gráficas de afiliación y paro registrado del perfil de Bilbao en 2017 fue de 32 puntos mientras que en el de España fue de solo 4,2 puntos.
Pues bien, en función de la evolución de los últimos trimestres se puede estimar el tiempo necesario para que ambas gráficas lleguen a cruzarse en el Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao.
Durante el último año (2017T2/2016T2) la gráfica de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social del perfil de Bilbao ganó 15 puntos. Por su parte, la del paro registrado cayó 11,4 puntos en el mismo período.
Es decir, que la reducción de la diferencia entre ambas gráficas fue de 26,4 puntos durante el último año. Y suponiendo que la evolución de cada gráfica se mantuviera igual durante los próximos trimestres, las dos gráficas tardarán algo más de un año en cruzarse.
Esto es relevante porque, en mi opinión, justifica la debilidad de la gráfica de recuperación de los precios del mercado de Bilbao.
¿Qué perspectivas se deducen del Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao en 2017?
Anteriormente veíamos que el balance provisional de la comparación entre las gráficas de los diferentes factores en los dos perfiles era favorable a España en casi todos los aspectos considerados.
Pero ahora vamos a mirar hacia adelante apoyándonos en las tendencias de las gráficas de los diferentes factores del Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao en 2017.
Y será bueno comenzar por los aspectos relacionados con el mercado laboral porque, normalmente, determinan el comportamiento de las otras variables.
En los próximos trimestres deberá mejorar la situación del mercado laboral y, en consecuencia, continuará reduciéndose la diferencia que existe entre las gráficas de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social y del paro registrado del perfil de Bilbao.
En el apartado anterior vimos que, si la evolución actual se mantiene durante los próximos trimestres, las dos gráficas tardarán más de un año en cruzarse.
La nota discordante del Perfil del Mercado de Viviendas de Bilbao en 2017 está en el altísimo nivel de recuperación de las compraventas. La explicación más probable es que responda a la salida al mercado de toda la oferta embalsada durante los peores años de la crisis.
La evolución de las ventas de los últimos trimestres es ligeramente decreciente y lo más probable es que dicha tendencia se consolide para alcanzar niveles de recuperación sostenibles a largo plazo. Y con el tiempo, esos niveles deberán situarse por debajo de los niveles de recuperación del empleo en el municipio.
Y en el otro extremo aparecen los precios. En el mercado de viviendas de Bilbao en 2017, la recuperación de los precios es muy negativa pero eso debería cambiar porque la progresiva recuperación del empleo deberá tirar al alza de los precios. En consecuencia, cabe esperar una lenta recuperación de los precios de las viviendas a medida que se reduzca la incertidumbre en el ámbito laboral.
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Fotografía de portada. Fuente: intef (Ministerio de Educación, Cultura y Deporte)