Diez años después del inicio de la crisis inmobiliaria, seguimos hablando de recuperación porque sus efectos continúan marcando este sector.
En los próximos apartados repasaré la actividad inmobiliaria actual y la recuperación de los municipios de Andalucía Oriental, mayores de 25.000 habitantes. Un conjunto de población de más de 2 millones de residentes.
Actividad inmobiliaria y recuperación de precios y ventas. Panorámica inmobiliaria de Andalucía Oriental
Los círculos del siguiente gráfico representan la situación de los principales municipios de Andalucía Oriental en el cuarto trimestre de 2018.
Puedes ver que la posición de cada uno está referida a sus datos de recuperación de precios y compraventas de viviendas acumuladas.
El gráfico es interactivo y muestra etiquetas con el nombre y los datos (o coordenadas) de recuperación del municipio al situar el cursor sobre cualquier círculo.
Al margen de la recuperación, la novedad del gráfico está en el colorido de los círculos porque refleja la mayor o menor actividad inmobiliaria de cada municipio.
La tasa de actividad inmobiliaria es un coeficiente que muestra la relación entre la cantidad de compraventas de viviendas acumuladas en 12 meses y el número de viviendas de cada municipio. Puedes encontrar más información en el siguiente enlace.
Lo bueno de este indicador es que permite comparar los mercados de diferentes municipios y muestra dónde hay mayor o menor movimiento en proporción a su parque inmobiliario.
Los municipios que lideran la actividad inmobiliaria
Son los que corresponden a los círculos de color rojizo más oscuros.
El gráfico muestra dos grupos diferenciados de municipios separados por la media nacional. Te avanzo que la tasa de actividad de la media nacional en dicho período fue igual a 2,31. Según su coloración en el gráfico, queda incluida en el grupo de menor actividad inmobiliaria.
Pues bien, por debajo de la media tenemos un grupo de municipios con tasas de actividad relativamente bajas (color claro) y datos de recuperación de precios y ventas inferiores a la media.
Por encima, están los municipios de color más oscuro. Casi todos presentaban mayor actividad inmobiliaria y mejores cifras de recuperación que la media en el cuarto trimestre de 2018.
Entre ellos, los cinco municipios con mayores tasas de actividad fueron Mijas, Benalmádena, Estepona, Marbella y Torremolinos. En efecto, todos pertenecen a la provincia de Málaga.
Panorámica inmobiliaria. Los municipios que encabezan la recuperación de compraventas de viviendas
La recuperación de los precios o compraventas de un municipio se refiere al desplome de dichos factores durante la crisis.
Es decir, que una recuperación próxima al 0% de precios o ventas significaría que éstos siguen rondando los mínimos que se alcanzaron durante la crisis. Por el contrario, una recuperación próxima al 100% significaría que la variable correspondiente está a punto de alcanzar los máximos previos a la crisis.
Encontrarás más información en otro artículo reciente sobre la recuperación inmobiliaria de España al cierre de 2018
En cuanto a los municipios que encabezan la recuperación de las ventas, solo necesitas identificar los que corresponden a los círculos situados más a la derecha del gráfico.
Se nota que, en general, los datos de recuperación de compraventas acumuladas en doce meses son más altos que los de los precios. En realidad, hay bastantes municipios con cifras muy superiores a la media nacional, que alcanzó el 43% en el último trimestre.
En este caso la lista de los cinco primeros incluye a Torremolinos, Estepona, Granada, Marbella y Benalmádena. ¡Mi enhorabuena a la capital granadina por destacar en este apartado!
Panorámica inmobiliaria. Los líderes en recuperación de los precios
Esta cuestión tampoco es difícil. Solo necesitas identificar los municipios que corresponden a los círculos que están más arriba en el gráfico.
Puedes ver que recuperación de los precios está siendo lenta en general. En efecto, al cierre de 2018, la media nacional solo había conseguido recuperar el 25% de la caída sufrida durante la crisis.
Pues bien, Marbella lidera la recuperación de los precios en Andalucía Oriental con un dato (53,8%) que duplica el de la media nacional (25,2%) en el cuarto trimestre de 2018.
Acompañando a Marbella, entre los cinco municipios destacados se encuentran Fuengirola, Benalmádena, Rincón de la Victoria y Mijas.
De nuevo, un grupo de municipios malagueños.
Para finalizar, diría que la panorámica inmobiliaria de Andalucía Oriental (*) en el cuarto trimestre de 2018 muestra dos grupos bien diferenciados.
El primero agrupa un conjunto de municipios con datos de recuperación inferiores a la media nacional. El segundo se localiza en el gráfico por encima de la media con unos datos tanto de actividad como de recuperación muy destacados.
(*) Si quisieras comparar ésta panorámica con la de Andalucía Occidental, podrás hacerlo a través del siguiente enlace
Fotografía de portada:
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