Los precios de las viviendas en Valencia no acaban de remontar. De hecho, el último dato disponible marca el mínimo desde 2008. En este artículo te mostraré el perfil del mercado de viviendas de dicho municipio para que veas las claves que explican su comportamiento.
Seguidamente te mostraré dos imágenes. La primera corresponde al perfil del mercado de Valencia. La segunda muestra el perfil del mercado de viviendas de España.
A partir de ellas te propongo un pequeño ejercicio de comparación. Como el juego de buscar las diferencias. Si le dedicas unos minutos, verás por ti mismo lo que está ocurriendo en el mercado de viviendas de Valencia y comprenderás cuáles son sus expectativas a corto plazo.
Imagen 1 - Perfil del mercado de viviendas de Valencia-2017T2
Imagen 2 - Perfil del mercado de viviendas-España-2017T2
Las diferencias que muestran las imágenes
Las gráficas de recuperación de ventas de viviendas y de precios son de color anaranjado y amarillo, respectivamente. Las de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social y paro registrado son de color azul. Azul marino en el primer caso y azul claro en el segundo.
Puedes observar que existen diferencias notables entre las dos imágenes.
La primera aparece al comparar las gráficas de recuperación de ventas y precios. Puedes ver que en el perfil del mercado de viviendas de Valencia las dos gráficas son claramente divergentes, mientras que en el de España son más o menos paralelas.
La segunda está también relacionada con la recuperación de la demanda, o lo que es lo mismo, la de las ventas de viviendas. En el perfil de Valencia, llama la atención que la gráfica de las ventas discurre por encima de la de afiliación a la Seguridad Social. Puedes ver que en el perfil de España ocurre justo lo contrario: la recuperación del empleo discurre por encima de la gráfica de recuperación de las ventas de viviendas.
Es decir, que la evolución de las gráficas de recuperación de las ventas en Valencia y en España refleja comportamientos diferentes que podrás ver con más detalle en el siguiente apartado.
La tercera se refiere a la recuperación de los precios. Esta gráfica muestra un estancamiento claro durante muchos trimestres. Y en el último trimestre, la gráfica de precios del mercado de Valencia alcanzó el mínimo desde el inicio de la crisis en 2008. Por el contrario, la de España muestra un suave crecimiento sostenido a lo largo de los últimos trimestres.
Por último, estoy seguro de que habrás identificado una cuarta diferencia entre las gráficas de recuperación de afiliación a la Seguridad Social y la de paro registrado. En la imagen de Valencia, ambas gráficas son convergentes. En el perfil de España ocurre lo mismo pero de forma mucho más acusada porque las dos gráficas están a punto de cruzarse en el último trimestre.
De nuevo nos encontramos con diferencias que conviene examinar con más detalle.
Un vistazo rápido a los datos más significativos
Empezando por las gráficas de recuperación de las ventas de viviendas de Valencia y de España, la comparación es muy favorable para la primera. En el perfil de Valencia la recuperación de las ventas desde los mínimos de la crisis fue del 45% en 2017T2 frente a un 30% en el perfil nacional. Lo que supone una diferencia de 15 puntos porcentuales.
No olvides que esta gráfica está desestacionalizada porque el dato de cada trimestre refleja las ventas de los últimos doce meses, suavizando la volatilidad de los datos trimestrales.
No ocurre lo mismo al comparar la recuperación de los precios en los perfiles de Valencia y España. El último dato de recuperación de los precios en el mercado de Valencia es igual a 0%, el mínimo desde el inicio de la crisis en 2008.
Por el contrario, la recuperación de los precios en el ámbito nacional es del 11,5%. Puede decirse que está siendo lenta, pero muestra un crecimiento sostenido de 10,4 puntos porcentuales a lo largo de los períodos de ese perfil.
Al examinar las gráficas de la caída del paro registrado, puedes ver que las últimas cifras de recuperación del paro del perfil del mercado de Valencia no son muy diferentes a las del perfil de España. Ambas gráficas están desestacionalizadas y las caídas que se produjeron entre el primero y el último de los períodos son también similares en ambos casos: 26 puntos porcentuales en el perfil de Valencia y 32 en el de España.
Finalmente, las gráficas de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social también están desestacionalizadas y muestran grandes diferencias. El último dato de Valencia (31,7%) es muy inferior al de España (52,8%). Y como ya sabes, este indicador refleja el trabajo disponible, es decir, la fuente de recursos económicos para la población.
Después de comparar individualmente los datos de las diferentes gráficas, merece la pena insistir en la diferencia entre las gráficas de recuperación del paro registrado y de la afiliación a la Seguridad Social en ambos perfiles.
Recordarás que dichas gráficas son de color azul claro y azul marino, respectivamente, y que en el perfil del mercado de Valencia la diferencia entre las dos gráficas azules era de 29,5 puntos mientras que en el de España era de solo 4,2 puntos porcentuales en el último trimestre.
También vimos que las gráficas de recuperación del paro registrado son similares en los dos perfiles por lo que la diferencia que reflejan las gráficas azules en los de Valencia y España se debe a la evolución de la afiliación a la Seguridad Social.
En efecto, la última cifra de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social en España fue del 52,8% mientras que en Valencia fue del 31,7%. Una diferencia de 21,1 puntos porcentuales.
No te voy a aburrir con más datos pero el propio ritmo de crecimiento de la gráfica de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social es muy superior en España que en Valencia.
¿Cuáles son las perspectivas de recuperación del mercado de viviendas en Valencia?
En cuanto a la evolución del empleo el proceso no será rápido porque la recuperación de la afiliación a la Seguridad Social está siendo lenta.
En los próximos trimestres deberá reducirse la gran diferencia que existe entre las gráficas de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social y del paro registrado.
Ya vimos que esa diferencia fue de 29,5 puntos porcentuales en el último trimestre. La gráfica de recuperación de la afiliación a la Seguridad Social ganó 12,9 puntos durante el último año (2017T2/2016T2) y, por su parte, la del paro registrado cayó 8,4 puntos en el mismo período.
Un primer paso positivo sería que ambas gráficas se encontraran. Pues bien, las cifras anteriores permiten cuantificar el tiempo necesario para que dichas gráficas lleguen a cruzarse en el perfil del mercado de Valencia.
Suponiendo que la evolución de cada gráfica mantuviera su ritmo actual durante los próximos trimestres, la diferencia actual se reduciría en unos 21,3 puntos al año, lo que significaría que el perfil del mercado de Valencia tardará poco menos de un año y medio en reducir a 0 la diferencia actual entre las gráficas de recuperación de afiliación y paro registrado.
En segundo lugar habrá que vigilar la evolución de la gráfica de recuperación de las ventas de viviendas. En el perfil del mercado de Valencia llama la atención que dicha gráfica discurre en paralelo y por encima de la de afiliación a la Seguridad Social.
Sin embargo, no parece que eso sea sostenible y cabe esperar que, a medio plazo, la recuperación de las ventas se estabilice y sea superada por la del empleo. Porque, igual que ocurre en el perfil del mercado de viviendas de España, la recuperación del empleo debe ser el motor de la recuperación de las ventas de viviendas y no al contrario.
Y, finalmente, los precios. Normalmente los precios de las viviendas presentan una gran inercia pero acaban reflejando el comportamiento de los otros factores que determinan la recuperación del mercado. En consecuencia, todo apunta a que la recuperación de los precios del mercado de Valencia se mantendrá estancada en tanto no mejore sustancialmente la recuperación del empleo.
En cualquier caso, no hay que olvidar que los datos de referencia se refieren al conjunto del municipio y que, en aquellos municipios grandes como Valencia, pueden existir diferencias significativas entre el comportamiento de los diferentes distritos municipales.
En próximos artículos publicaré los perfiles de otros municipios para ofrecerte una visión más amplia de la recuperación de los mercados de viviendas en otros puntos de España.
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Fotografía de portada. Autor: Juan F. Morillo. Fuente: intef (Ministerio de
Educación, Cultura y Deporte)