Me vas a perdonar que me repita pero los precios de vivienda por capitales “progresan adecuadamente”. Es lo que hay.
Según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes Ministerio de Fomento), los precios de tasación de vivienda del cuarto trimestre crecieron respecto al año anterior en 44 de las 50 capitales. Un comportamiento similar al de los tres trimestres anteriores.
Parece que la incertidumbre económica no acaba de calar en los mercados inmobiliarios de las capitales, por lo menos a nivel de los precios.
A continuación, te dejo un gráfico que muestra el panorama de los precios de vivienda por capitales en el cuarto trimestre de 2019.
Toda la información sobre los precios de vivienda por capitales
En realidad se trata de dos gráficos en uno. El segundo muestra la variación interanual de precios por capitales en el cuarto trimestre. Eso está bien no es suficiente. En realidad te falta perspectiva para comprender lo que ocurre en cada capital.
Por eso, he incluido también el detalle de los últimos precios por capitales así como los máximos que se alcanzaron antes de la crisis, y los mínimos registrados desde 2006 hasta el cierre de 2019. Todo ello te ayudará a entender mejor la situación de los precios en las diferentes capitales.
Un par de cosas más. Observa que puedes filtrar el gráfico por comunidades para tener una visión específica de lo que ocurre en tu propia Comunidad. Por último, el gráfico también incluye el Total Nacional. Siempre te vendrá bien añadirlo a tu selección como referencia.
Te dejo con el gráfico.
Precios de vivienda: precios de oferta, de cierre y precios de tasación
Seguro que sabes cuánto cuesta un menú del día en tu restaurante habitual. Sin embargo, al hablar de los precios de vivienda de tu municipio puede ocurrir que unos te digan que suben y otros que bajan. Y puede que ambos tengan razón, por lo que conviene matizar los conceptos.
Los precios de oferta son los que te encuentras en los anuncios de los portales inmobiliarios. Reflejan lo que le gustaría obtener al vendedor por su vivienda. Hay mucha información disponible y está actualizada pero es poco realista.
Los precios de cierre son los que reflejan los precios reales de una compraventa. Son los que manejan las agencias que intermedian en las operaciones inmobiliarias. Son precios reales pero no son públicos.
Los precios de tasación son los precios que se manejan normalmente a efectos de garantía hipotecaria. Se procesan estadísticamente pero son precios más bien conservadores y la publicación se realiza con un cierto retraso. Son los que utilizo en este post.
Puedes ver que todos ellos tienen sus “peros”. Lo importante es conocer sus limitaciones.
Tres capitales lideran el ranking de los precios
En el gráfico de la izquierda, las barras grises representan los precios medios de vivienda. Verás que hay unas pocas capitales con precios medios por encima de 3.000 €/m2. En realidad se cuentan con los dedos de una mano: Barcelona, Madrid y San Sebastián.
Por otro lado, las líneas negras verticales de cada capital reflejan los precios máximos registrados entre 2006 y 2016. Observa que algunas capitales alcanzaron máximos históricos previos a la crisis por encima de los 3.000 €/m2. El grupo es también muy reducido: Barcelona, Bilbao, Cádiz, Madrid, San Sebastián y Vitoria.
Tal vez hayas oído hablar de precios de vivienda superiores a los 10.000 €/m2 en Madrid frente a los que 3.000 y pico €/m2 podrían parecer muy bajos pero no podemos olvidar que estamos manejando precios medios de vivienda.
En el ámbito de cada capital, los precios de las viviendas más exclusivas en los distritos más caros, se diluyen entre muchos otros distritos con precios de vivienda más moderados.
La recuperación de precios está siendo lenta en muchas capitales
Volviendo al gráfico de la izquierda, las líneas rojas verticales de cada capital reflejan los mínimos registrados entre 2006 y el cuarto trimestre de 2019.
Comparándolas con los respectivos máximos puedes comprobar cuáles fueron las capitales donde se produjeron las mayores caídas de precios durante la crisis. Así, los mayores porcentajes de caída se produjeron en Castellón de la Plana, Guadalajara, Huesca, Tarragona y Zaragoza.
No sé si te habrá sorprendido ver que la recuperación de precios es aún baja en muchas capitales. En muchas de ellas, los precios de vivienda actuales siguen estando próximos a los respectivos mínimos históricos.
De hecho, los precios actuales de Cáceres, Ciudad Real, Córdoba, Cuenca, Jaén, Lugo, Santander y Soria crecieron menos del 10% de los respectivos mínimos históricos. Y si elevamos un poco el listón, son 22 las capitales cuyos precios medios de vivienda no superan sus respectivos mínimos en más de un 15%.
Siempre hay excepciones pero son sumamente reducidas. En 2019, únicamente Barcelona, Madrid, Palma y San Sebastián superaban la mitad de las caídas de precios producidas durante la crisis.
¿Y qué ocurre con las variaciones anuales?
Aquí es donde se decide la lucha entre las fuerzas alcistas y las bajistas de los mercados inmobiliarios de cada capital. Al cierre de 2019, 44 de las 50 capitales presentaban variaciones positivas de precios según refleja el gráfico de la derecha.
Una situación similar a la de trimestres anteriores. En el primer trimestre de 2019 el balance fue de 2|48 (2 capitales con caídas frente a 48 con subidas de precios). En el segundo fue de 3|47 y de 5|45 en el tercero.
Además, suele ocurrir que las caídas coinciden con aquellas capitales cuyos mercados ya mostraban situaciones de mayor debilidad: precios más bajos, menor recuperación, etc.
A pesar del goteo continuado de malas noticias sobre la economía durante los últimos trimestres, el vendedor que puede esperar asume que estamos en un impasse del que tarde o temprano saldremos sin grandes daños.
Esperemos que 2020 no nos traiga sorpresas que pudieran afectar negativamente al mercado inmobiliario.
PD. 1. La novedad de los datos del cuarto trimestre fue que se produjeron ligeras caídas trimestrales en Barcelona y San Sebastián. Es decir, caídas de los precios medios de tasación de viviendas entre el tercer trimestre de 2019 y el cuarto. Algo que destaca porque se trata de dos ciudades que durante mucho tiempo han venido siendo noticia justo por todo lo contrario.
Fotografía de portada:
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