Te voy a hablar de los precios de vivienda en las grandes ciudades y de ahí el título compuesto -Precios de vivienda por distritos. La alegría va por barrios-, porque creo que describe muy bien la diversidad de la situación de los diferentes distritos de aquellas al cierre de 2016.
No es fácil conseguir estadísticas desglosadas por municipios referidas al sector inmobiliario. Son realmente escasas y ya me habrás oído decir que, en las ciudades grandes, vendría bien disponer de información desglosada por distritos.
Pues en materia de precios de vivienda, en Madrid, Barcelona y Valencia se puede descender al nivel de distrito gracias a la estadística de precios que publica trimestralmente el portal Idealista.
Pero más allá de la cifra trimestral, pretendo mostrarte una perspectiva diferente empleando el lector de precios de vivienda, una herramienta sencilla que pone en contexto la situación real de los precios de un determinado mercado residencial.
En pocas palabras, se trata de un índice que te proporciona lecturas referidas al propio historial de los precios de vivienda en un municipio o distrito, en una escala de -100 a +100.
Es decir, que cada mercado se compara consigo mismo lo que te proporciona una imagen clara de la situación de los precios de vivienda en cada momento y de su recorrido potencial.
De hecho, su funcionalidad es similar a la del lector de demanda de viviendas que te mostraba en un post anterior.
Precios de vivienda por distritos: gráfico Madrid-1
Como decía, la estadística de precios de Idealista permite ajustar el foco y acceder al detalle de la situación de los precios de vivienda por distritos.
El siguiente gráfico muestra las lecturas de los distritos de Madrid pero, como referencia, vayan por delante las grandes cifras porque estamos hablando de un mercado de más de 1.450.000 viviendas en el que se produjeron más de 37.000 transacciones en 2016.
Como los 21 distritos de Madrid no caben en un gráfico, los repartiré en dos grupos. Además, los distritos están ordenados alfabéticamente para facilitar su localización.
A la vista de las diversas lecturas del gráfico parece claro que, como dice el refrán, "la alegría va por barrios".
Las lecturas de 7 de los 11 distritos están incluidas en el intervalo [-60, -100] que corresponde a su referencia histórica de valoración MÍNIMA. Aunque con diferentes intensidades, es el caso de los distritos de Barajas, Carabanchel, Ciudad Lineal, Fuencarral, Hortaleza, Latina y Moncloa.
Tres de los once distritos se sitúan en el intervalo de valoración BAJA. En efecto, Arganzuela, Chamartín y Chamberí presentan lecturas comprendidas en el intervalo [-60, -20].
Hay un distrito situado en el intervalo [-20, +20] que corresponde a su referencia histórica de valoración MODERADA. Efectivamente, el distrito Centro presenta una lectura positiva igual a (+2) lo que significa que sus precios actuales superan ligeramente el promedio entre su máximo y mínimo de los últimos doce años (2005 - 2016).
No hay ningún distrito que alcance los intervalos de valoración ALTA o EXTREMA, respectivamente.
Precios de vivienda por distritos: gráfico Madrid-2
El segundo gráfico muestra los datos del resto de distritos madrileños, también ordenados alfabéticamente.
En este gráfico ocurre lo mismo que en el anterior. Los diferentes distritos muestran cifras variopintas. Ahora bien, reconociendo que predominan las lecturas bajas.
En efecto, ocho de los diez distritos del gráfico están incluidos en el intervalo de valoración MÍNIMA. Aunque con diferencias, los distritos de Moratalaz, Puente de Vallecas, San Blas, Tetuán, Usera, Vicálvaro, Vallecas Villa y Villaverde presentan lecturas comprendidas en el intervalo [-60, -100].
Un único distrito aparece en el intervalo de valoración BAJA. El distrito de Retiro presenta una lectura que está prácticamente en el límite superior del intervalo [-60, -20].
Del mismo modo, hay un único distrito en el intervalo [-20, +20] que corresponde a su referencia histórica de valoración MODERADA. Así, el distrito de Salamanca presenta una lectura igual a (-2) lo que significa que sus precios actuales se encuentran muy próximos al promedio entre sus respectivos máximo y mínimo de los últimos doce años.
Igual que ocurría en el primero, en este segundo gráfico tampoco aparecen distritos en los intervalos de valoración ALTA o EXTREMA.
Precios de vivienda por distritos: gráfico de Barcelona
En el caso de Barcelona nos encontramos también con un gran mercado de más de 680.000 viviendas en el que se produjeron más de 16.000 transacciones en 2016.
Los 10 distritos de Barcelona caben en un gráfico lo que facilita su visión conjunta.
La situación de los precios de vivienda en Barcelona es diferente a la de Madrid. Los precios de varios de sus distritos han superado el promedio de sus respectivos máximos y mínimos del último ciclo (2005 - 2016).
Solo 3 de los 10 distritos del gráfico están incluidos en el intervalo de valoración MÍNIMA. Los distritos de Horta-Guinardó, Nou Barris y Sant Andreu presentan lecturas comprendidas en el intervalo [-60, -100].
Hay un único distrito situado en el intervalo de valoración BAJA. En efecto, Sants-Montjuïc presenta una lectura comprendida en el intervalo [-60, -20].
Hay tres distritos en el intervalo [-20, +20] que corresponde con su referencia histórica de valoración MODERADA. Con una lectura igual a (-17), los precios de Gràcia quedan ligeramente por debajo de su rango medio de precios en el período entre 2005 y 2016, mientras que Les Corts y Sarriá-Sant Gervasi presentan lecturas iguales a (+6) y (+8), respectivamente, y superan dicho rango.
Hay tres distritos situados en el intervalo [+20, +60] que corresponde a su referencia histórica de valoración ALTA. Así, Ciutat Vella, Eixample y Sant Martí presentan lecturas de precios que superan ampliamente el promedio entre sus respectivos máximos y mínimos de los últimos doce años.
En estos momentos no hay ningún distrito que alcance el intervalo de valoración EXTREMA.
Precios de vivienda por distritos: gráfico Valencia-1
En este caso, nos encontramos de nuevo con un gran mercado de más de 400.000 viviendas en el que se cerraron más de 9.000 operaciones de compraventa en 2016.
Como ocurría con Madrid, las lecturas de los 19 distritos de Valencia no caben en un gráfico por lo que las repartiré en dos grupos, ordenándolos alfabéticamente para facilitar su localización.
El gráfico de este primer grupo de distritos presenta lecturas muy negativas. En efecto, al cierre de 2016, todos ellos mostraban lecturas de precios incluidas en el intervalo [-60, -100] que se corresponde con su propia referencia histórica de valoración MÍNIMA y no cabe destacar ningún caso con un comportamiento singular.
Precios de vivienda por distritos: gráfico Valencia-2
A continuación te muestro el segundo de los gráficos de precios de vivienda de los distritos valencianos. Igual que en los anteriores, los verás ordenados alfabéticamente.
Aunque se indica en el gráfico, repito que la ausencia de lecturas de los distritos de Pobles De L'Oest, Pobles Del Nord y Pobles Del Sud se debe a la falta de datos representativos suficientes.
De modo similar a lo que reflejaba el gráfico anterior, este segundo grupo de distritos presenta también lecturas negativas al cierre de 2016.
Aunque con diferencias, todos los distritos muestran lecturas muy bajas. Es decir que, en lo relativo a los precios de vivienda, el mercado de Valencia en su conjunto no ha salido aún del intervalo [-60, -100] que se corresponde con su referencia histórica de valoración MÍNIMA, lo que da una idea del fortísimo impacto de la crisis en este municipio.
Pero toda mala noticia tiene su lado bueno que sería el claro recorrido al alza que, siguiendo las pautas que ya pudiste ver en Madrid y Barcelona, tienen por delante los precios de vivienda en los distritos más céntricos.
Precios de vivienda por municipios: Madrid
Los gráficos anteriores ponen de manifiesto notables diferencias entre los precios de vivienda al examinar los mercados de las grandes ciudades al nivel de distritos. Lo pudiste ver en las tres ciudades anteriores y, sin lugar a dudas, ocurrirá también en otros municipios de gran tamaño.
Sin embargo, después de ver el desglose por distritos me gustaría mostrarte, a modo de ejemplo, el gráfico de la evolución de los precios de vivienda en Madrid porque, al margen de la situación específica de determinados distritos, conviene no perder la imagen de conjunto.
Esta imagen es diferente a las anteriores. El gráfico ofrece datos medios de todo el municipio y muestra la evolución trimestral de las respectivas lecturas de precios de vivienda.
Y precisamente la última lectura, al cierre de 2016, muestra que el mercado de vivienda de Madrid no ha salido aún del intervalo [-60, -100] que se corresponde con su referencia histórica de valoración MÍNIMA.
Es cierto que la evolución durante los últimos trimestres fue positiva pero la imagen global es clara y muestra que este mercado de vivienda tiene aún mucho camino por delante hasta alcanzar el nivel de precios que se corresponda con una valoración MODERADA.
Sobre las fuentes de información
Un par de cosas sobre las fuentes. En cuanto a las fuentes de información estadística sobre precios de vivienda, comenté anteriormente que he utilizado los informes de Idealista para elaborar los gráficos por distritos.
Para conocer el historial de precios por municipios existe otra información, también editable, que publica trimestralmente el Ministerio de Fomento. Aporta datos de precios desde el año 2005 bajo el título Valor tasado medio de vivienda libre de los municipios mayores de 25.000 habitantes
La referencia al tamaño de los municipios que hace en su título ilustra las limitaciones de las estadísticas de precios de vivienda que, en ocasiones, acusan la falta de una muestra suficiente para determinar los precios en cada trimestre. Como ocurre algunos trimestres, en alguno de los municipios de menor tamaño entre los 284 incluidos en dicha estadística.
Y aunque la información disponible siempre parece insuficiente, dichas fuentes proporcionan los datos necesarios para conocer la situación de los precios en un buen número de municipios españoles.
Al comienzo de este post decía que pretendía mostrarte una perspectiva diferente a la que te proporciona el seguimiento de las propias series de precios de vivienda. Espero haberlo conseguido porque, frecuentemente, hay muchas distracciones que impiden que una determinada situación se perciba con claridad a primera vista.
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