Al cierre de 2019, el reloj inmobiliario de las capitales ubica la mayoría de ellas en la fase de desaceleración. De hecho, diez de las trece capitales españolas mayores de 300.000 habitantes ya se encuentran en dicha fase.
Sabes que se trata de un gráfico que refleja la evolución del ciclo inmobiliario a través de las fases típicas de “expansión> desaceleración> contracción> recuperación”.
En efecto, la combinación de variaciones anuales positivas o negativas de precios y compraventas divide el gráfico en cuatro cuadrantes que determinan cada una de las fases del ciclo inmobiliario.
Al mismo tiempo, representa la situación de las capitales según sus variaciones respectivas de precios y compraventas de viviendas durante el último año.
Así, el gráfico te ayudará a visualizar rápidamente la situación general de las capitales a la vez que te proporciona los datos específicos de variación interanual de precios y ventas de cualquiera de ellas.
El nuevo formato del reloj inmobiliario de las capitales
Al actualizar el reloj inmobiliario al cierre de 2019, he aprovechado para introducir algunas mejoras en el gráfico. El nuevo formato aporta un manejo muy sencillo y mucho más contenido.
Por un lado, he añadido un filtro para que puedas seleccionar la/s comunidad/es que te interese ver con mayor detalle si necesidad de tener que tratar de identificar las capitales entre las 50 que aparecen en la vista general.
Por otro, he incluido un segundo filtro que te permitirá apreciar la evolución de las capitales entre 2015 y 2019 porque puedes cambiar de año con un clic. Así, el nuevo gráfico reúne cinco gráficos en uno.
A continuación, te dejo con el reloj inmobiliario de las capitales españolas al cierre de 2019. Recuerda que la evolución natural del ciclo inmobiliario va en el sentido de las agujas del reloj.
Cada círculo representa una capital y los círculos rojizos del gráfico representan las capitales de más de 300.000 habitantes.
No es posible identificar todos los círculos pero el gráfico es interactivo y muestra etiquetas con el nombre de la capital y sus datos/coordenadas de variación de precios y compraventas al pasar el cursor sobre cada uno.
Observa, además, que el rango de variación de compraventas es muy superior al de variación de precios porque esta última variable es mucho más estable. Si las dos escalas fueran iguales, sería difícil apreciar diferencias en la variación de los precios.
El reloj inmobiliario de las capitales en 2019
El reloj inmobiliario continúa girando y 2019 fue el año de la desaceleración de los mercados inmobiliarios de las capitales.
- El reparto de las capitales por fases
La situación de las capitales en 2019 se repartió mayoritariamente entre las fases de desaceleración y expansión.
Efectivamente, las capitales en fase de desaceleración suman un total de 26 sobre 50. En segundo lugar figura la fase de expansión, con 18 capitales. A mucha distancia de ellas aparecen las fases de contracción y recuperación con 2 y 4 capitales, respectivamente.
- La variación de precios y compraventas de viviendas
Básicamente, desaceleración significa dudas y, al examinar por separado las variaciones anuales de precios y compraventas, los datos corroboran las dudas de los mercados inmobiliarios.
Unas dudas que primero se manifiestan en la variación anual de las compraventas. En este caso, el número de capitales que presentaron variaciones positivas fue igual a 22 sobre 50, menos de la mitad.
Por su parte, los precios ponen de manifiesto su notable inercia. En efecto, 44 de las 50 capitales españolas presentaron variaciones anuales positivas en 2019.
No sé si debía haberlo explicarlo antes, pero en el siguiente apartado resumiré brevemente la evolución del reloj entre 2015 y 2018. Además, te facilitaré algunos datos para apoyar lo que puedes observar directamente en el gráfico.
Un repaso rápido a la evolución del reloj inmobiliario de los años anteriores
- 2015 marcó el inicio de la Recuperación
Fase dominante. En cuanto a su ubicación en el gráfico de 2015, la mayor parte de las capitales, 23 sobre 50, se situaban en la fase de recuperación. También es significativo que el número de capitales en fase de expansión alcanzara las 17 unidades.
Variación anual de precios y ventas. En 2015, la variación anual de las compraventas de viviendas fue positiva en 40 capitales. Por su parte, la variación anual de los precios comenzaba a despertar y fue positiva en 20 de las 50 capitales.
- 2016 confirmó la Recuperación
Fase dominante. En relación a su distribución por fases en 2016, el mayor número de capitales correspondió a la fase de recuperación, con 32 unidades, seguido de otras 16 en la fase de expansión.
Variación anual de precios y ventas. Atendiendo a las variaciones anuales de compraventas y precios de vivienda, el número de capitales con datos positivos fue de 48 y 16, respectivamente.
- 2017 inició la Expansión
Fase dominante. Por primera vez en muchos años, una mayoría de capitales se situó en la fase de expansión con 31 ciudades. La siguiente fase más representativa fue la de recuperación con 17 capitales.
Variación anual de precios y ventas. A su vez, la variación positiva de compraventas repitió la cifra del año anterior con 48 capitales mientras que el número de capitales con variación positiva de precios se duplicó respecto a 2016 y alcanzó las 33 ciudades.
- 2018, fue el año de la Expansión generalizada
Fase dominante. En efecto, 2018 presentaba una amplia mayoría de capitales en la fase de expansión con un total de 40 ciudades. Curiosamente, la siguiente fase por número de capitales fue la de desaceleración con una cifra comparativamente baja de 6 capitales que, quizá, avanzaba la evolución que vivimos en 2019.
Variación anual de precios y ventas. Por su parte, el recuento de capitales con variaciones positivas de precios y compraventas de viviendas estuvo muy equilibrado con 46 y 44 capitales, respectivamente.
La sorpresa de 2020 nos la trajo el coronavirus
Desgraciadamente, el coronavirus está aquí y es algo que no podemos obviar. Aún no disponemos de información sobre los efectos del coronavirus en el mercado inmobiliario, pero los datos que vamos conociendo no auguran nada bueno.
Los primeros datos de empleo al cierre del primer trimestre reflejan caídas importantes de afiliación a la Seguridad Social a lo largo de todo el territorio nacional.
Por su parte, la Comisión Europea prevé que el PIB de España caiga el 9,4% en 2020 y que el paro suba al 18,9% (previsiones a 6 de mayo de 2020).
Actualmente, la crisis del coronavirus afecta todavía a un gran número de países y, sin duda, tendrá serias consecuencias sobre el mercado inmobiliario. Aunque aún es pronto para conocer su alcance.
El segundo trimestre será clave para seguir la evolución del mercado, aunque los datos no los tendremos hasta septiembre. ¡Estaremos pendientes de lo que ocurra y te lo contaré en el blog!
PD1.- También puedes comprobar la situación actual de precios y compraventas de viviendas de las capitales españolas respecto a las caídas sufridas durante la crisis inmobiliaria de 2008 en la vista general de la recuperación inmobiliaria
PD2.- Si necesitas un seguimiento específico del mercado inmobiliario de un determinado municipio mayor de 25.000 habitantes, te animo a conocer su GPS inmobiliario
Fotografía de portada:
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