Este artículo muestra la rentabilidad inmobiliaria de los principales municipios de Cataluña a uno, cinco y diez años, desde el cuarto trimestre de 2018.
Debo aclarar que me refiero a la rentabilidad bruta por plusvalías. Es decir, la que obtendría un propietario que vendiera ahora una vivienda que hubiera adquirido hace uno, cinco o diez años, respectivamente.
Y eso sin contar con la rentabilidad adicional por rentas en el caso de haberla tenido alquilada o, simplemente, habiéndola habitado. Aunque no la he considerado, según el Banco de España puedes estimar que la rentabilidad bruta anual por alquiler asciende aproximadamente a un 4% del precio del inmueble.
Rentabilidad inmobiliaria por plusvalías en los principales municipios
Para cada municipio, el siguiente gráfico muestra tres barras que reflejan la rentabilidad inmobiliaria bruta por plusvalías a uno, cinco y diez años.
Observa que la relación de municipios está ordenada según su rentabilidad a cinco años, plazo que coincide aproximadamente con la recuperación inmobiliaria.
El gráfico es interactivo y muestra etiquetas con el nombre del municipio y su dato de rentabilidad al situar el cursor sobre cualquier barra.
También debo aclarar que la rentabilidad indicada es la real. Me refiero a que los precios de referencia de uno, cinco o diez años atrás están actualizados según el IPC.
En efecto, la depreciación del dinero durante el último año fue pequeña (1,20%) pero, normalmente, crece con el tiempo. En los últimos cinco años fue igual al 2,80% y en los últimos diez, al 12,70%, una cifra que ya no es despreciable.
Los municipios que encabezan la lista de rentabilidad a cinco años
El rango de los datos de rentabilidad a 5 años de los diferentes municipios es amplio porque oscila entre un máximo del 37,2% y un mínimo del -14,2%. Una horquilla de más de 50 puntos que refleja situaciones muy diversas.
Aunque lo habrás visto en el gráfico, los cinco municipios que encabezan la lista, ordenada según su rentabilidad inmobiliaria a 5 años, son Sant Cugat del Vallès, Castelldefels, Barcelona, Cornellà de Llobregat y Sant Joan Despí.
Puedes ver que la lista también incluye la media nacional para disponer de una referencia general. Su dato de rentabilidad inmobiliaria a 5 años fue igual al 7,3%.
La buena noticia es que el dato de la mayoría de los municipios está por encima. En efecto, la media nacional ocupa el puesto 33 sobre los 47 elementos de la lista.
Pero no todo son alegrías porque también hay cinco municipios con una rentabilidad inmobiliaria negativa a 5 años.
Los municipios con mayor rentabilidad inmobiliaria a un año
Los datos de rentabilidad a un año de casi todos los municipios son positivos. Y digo ‘casi todos’ porque solo existe un municipio, Manresa, cuya rentabilidad a un año sigue siendo negativa.
Además, la rentabilidad a un año de la gran mayoría está por encima de la media. Efectivamente, las cifras oscilan entre un máximo del 18,2% y un mínimo del -1,2% (Manresa) y la media nacional (2,6%) se sitúa en el tramo más bajo.
Observa que, en este caso, el rango de los datos de rentabilidad es mucho más reducido. En realidad, no llega a los 20 puntos lo que significa un comportamiento bastante homogéneo.
Pues bien, la relación de los cinco municipios con mayor rentabilidad inmobiliaria a un año está encabezada por Esplugues de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Martorell, Montcada i Reixac y Ripollet.
No obstante, te animo a que compares sus datos rentabilidad a un año con la rentabilidad a 5 años. Verás que se trata de municipios que dieron el “estirón” precisamente durante el último año.
Concretamente, la rentabilidad del último año de Esplugues de Llobregat supera la obtenida durante los cinco últimos. Es decir, que el salto de cifras de rentabilidad negativas a positivas en el municipio se produjo precisamente durante el último año.
Rentabilidad histórica a 10 años. Recordatorio de los efectos de la crisis sobre el mercado inmobiliario
Gracias a la crisis aprendimos que no era cierto lo que se afirmaba acerca de que el precio de la vivienda siempre subía. Pues bajó y, en algunos municipios, bajó mucho.
En realidad, los datos de rentabilidad a 10 años de los municipios catalanes son todos negativos, oscilando entre un -17,8% y un -59,5%. La diferencia entre dichos extremos es de 41,7 puntos lo que supone variaciones significativas entre los diferentes municipios.
Por su parte, el dato de la media nacional fue igual a un -28,8%. Puedes comprobar que la mayoría de los municipios catalanes registran cifras peores que la media.
No obstante, siempre hay quienes se comportan mejor que la media. En realidad, hubo cuatro municipios por encima de la media: Castelldefels, Barcelona, Sant Cugat del Vallès y San Joan Despí.
Sus rentabilidades a diez años fueron también negativas pero menos malas que la media nacional.
Rentabilidad inmobiliaria
Para finalizar, diría que la rentabilidad inmobiliaria muestra los diferentes efectos de la crisis sobre los mercados de los principales municipios de Cataluña.
En cuanto a la rentabilidad a 10 años, el impacto negativo afectó a todos porque nadie se puede sustraer a los efectos de una crisis de tanto calado.
Por otro lado, la rentabilidad a 5 años es positiva en la mayoría de los municipios porque dicho período representa el inicio de la recuperación de sus mercados inmobiliarios.
Por lo demás, existe una cierta correspondencia entre la rentabilidad de cada municipio a 5 y 10 años, a lo largo de toda la lista. No hay más que comparar los nombres destacados anteriormente de aquellos municipios que mejor se comportaron para ver las coincidencias. Y ocurre igual con los que cierran la lista.
Por último, la rentabilidad inmobiliaria a un año ha sido mayoritariamente positiva, lo que confirma que la recuperación se ha generalizado.
Fotografía de portada:
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