Este artículo muestra la rentabilidad inmobiliaria de los principales municipios de la Comunidad Valenciana a uno, cinco y diez años, desde el primer trimestre de 2019.
Debo aclarar que me refiero a la rentabilidad por plusvalías. Es decir, la que obtendría un propietario que vendiera ahora una vivienda que hubiera adquirido hace uno, cinco o diez años, respectivamente.
Y eso sin contar con la rentabilidad adicional por rentas, en el caso de haberla tenido alquilada o, simplemente, habiéndola habitado. Aunque no la he considerado, según el Banco de España, puedes estimar que la rentabilidad bruta anual por alquiler asciende aproximadamente a un 4% del precio del inmueble.
Rentabilidad inmobiliaria por plusvalías en los principales municipios
La puedes ver en el siguiente gráfico. Para cada municipio, el gráfico muestra tres barras que reflejan la rentabilidad inmobiliaria por plusvalías a uno, cinco y diez años.
Observa que la relación de municipios está ordenada según su rentabilidad a cinco años, por tratarse de un plazo que ofrece una perspectiva suficientemente amplia.
El gráfico es interactivo y muestra etiquetas con el nombre del municipio y su dato de rentabilidad al situar el cursor sobre cualquier barra.
También necesito aclarar que la rentabilidad indicada es la real. Me refiero a que los precios de referencia de uno, cinco o diez años atrás están actualizados según el IPC.
En efecto, la depreciación del dinero durante el último año fue pequeña (1,30%) pero, normalmente, crece con el tiempo. En los últimos cinco años fue igual al 3,30% y en los últimos diez, al 13,20%, una cifra que ya no es despreciable.
Los municipios que encabezan la lista de rentabilidad a cinco años
Te recuerdo que sería la rentabilidad que obtendría un propietario que vendiera ahora una vivienda que hubiera comprado hace cinco años.
Como el gráfico está ordenado según la rentabilidad inmobiliaria a 5 años, habrás visto que los cinco municipios que encabezan la lista, son Jávea, Elx, Valencia, Orihuela y Dénia.
Además, la lista incluye la media nacional para disponer de una referencia general. Su dato de rentabilidad inmobiliaria a 5 años fue igual al 8,5% y divide los municipios en dos categorías. Aquellos cuya rentabilidad es superior y los que presentan cifras por debajo de la media.
En este caso la relación es de 11 a 29. Once municipios por encima y 29 por debajo de la media nacional. Esta última categoría es mucho más numerosa que la primera lo que pone de manifiesto que la evolución de los precios medios de vivienda en la Comunidad Valenciana está siendo lenta.
Al margen de los municipios, los datos de rentabilidad a 5 años de cada provincia también explican de forma general la evolución de los precios en cada una de ellas. El dato de Valencia fue del 8,3%, seguido por el de Alicante con un 5,3% mientras que el dato de Castellón se quedó en el 0,1%.
Los municipios con mayor rentabilidad inmobiliaria a un año
La rentabilidad a un año refleja la evolución de los precios medios durante los últimos 12 meses. Puedes ver que la situación ha cambiado respecto al apartado anterior.
El dato de rentabilidad a un año de la media nacional fue igual al 3,1% y hay una mayoría de municipios por encima de la media. Concretamente, 30 de los 40 municipios presentan rentabilidades superiores a la media nacional y 10 quedan por debajo.
Esto significa que la recuperación se va generalizando, y que ello comienza a trasladarse a los precios.
Pues bien, la relación de los cinco municipios con mayor rentabilidad inmobiliaria a un año está encabezada por Burjassot, Paterna, Petrer, Xirivella y Gandía.
No obstante, te animo a que compares sus datos rentabilidad a un año con los de rentabilidad a 5 años. Verás que se trata de municipios que dieron el “estirón” precisamente durante el último año.
Es decir, que el salto de cifras de rentabilidad negativas a positivas en el municipio se produjo precisamente durante el último año.
Rentabilidad histórica a 10 años. Recordatorio de los efectos de la crisis sobre el mercado inmobiliario
Este dato compara los precios del primer trimestre de 2019 con los del mismo trimestre del año 2009. En ese período, los datos de rentabilidad de los municipios valencianos son todos negativos, oscilando entre un -15,6% y un -63,3%. La diferencia entre dichos extremos es de 47,7 puntos lo que indica grandes variaciones entre los distintos municipios.
Por su parte, el dato de la media nacional fue igual a un -26,2%. Puedes comprobar en el gráfico que casi todos los municipios registran cifras peores que la media.
Y digo ‘casi todos’ porque siempre hay quienes se comportan mejor que la media. Aunque, en este caso, se trata únicamente de Jávea. Sus rentabilidades a diez años fueron también negativas pero menos malas que la media nacional.
Rentabilidad inmobiliaria en la Comunidad Valenciana
El impacto negativo de la crisis afectó duramente a todos los municipios de la Comunidad Valenciana. Los datos de rentabilidad a 10 años no ofrecen dudas acerca de su virulencia.
Por otro lado, la rentabilidad a 5 años sigue siendo negativa en la mayoría de los municipios. Esto significa que la recuperación de sus mercados inmobiliarios está siendo lenta y son pocos los que presentan cifras positivas.
No obstante, la situación está cambiando. En efecto, la rentabilidad inmobiliaria a un año ha sido mayoritariamente positiva, lo que confirma que la recuperación se está generalizado.
También puedes comprobar que existe una cierta correspondencia entre la rentabilidad de cada municipio a 5 y 10 años, a lo largo de toda la lista. En muchos casos, aquellos municipios con mejores cifras de rentabilidad a 5 años fueron también quienes menos sufrieron durante la crisis.
Fotografía de portada: Brunos Ramos Lara (Pixabay)
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