Este artículo muestra la rentabilidad inmobiliaria de los principales municipios de la Comunidad de Madrid a uno, cinco y diez años, desde el cuarto trimestre de 2018.
Debo aclarar que me refiero a la rentabilidad por plusvalías. Es decir, la que obtendría un propietario que vendiera ahora una vivienda que hubiera adquirido hace uno, cinco o diez años, respectivamente.
Y eso sin contar con la rentabilidad adicional por rentas, en el caso de haberla tenido alquilada o, simplemente, habiéndola habitado. Aunque no la he considerado, según el Banco de España, puedes estimar que la rentabilidad bruta anual por alquiler asciende aproximadamente a un 4% del precio del inmueble.
Rentabilidad inmobiliaria por plusvalías en los principales municipios
Para cada municipio, el siguiente gráfico muestra tres barras que reflejan la rentabilidad inmobiliaria por plusvalías a uno, cinco y diez años.
El gráfico es interactivo y muestra etiquetas con el nombre del municipio y el dato de rentabilidad al situar el cursor sobre cualquier barra.
Además, está ordenado según la rentabilidad de cada municipio a cinco años porque me parece el período que mejor refleja la situación del sector inmobiliario.
También necesito aclarar que la rentabilidad indicada es la real. Me refiero a que los precios de referencia de uno, cinco o diez años atrás están actualizados según el IPC.
En efecto, la depreciación del dinero durante el último año fue pequeña (1,20%) pero, normalmente, crece con el tiempo. En los últimos cinco años fue igual al 2,80% y en los últimos diez, al 12,70%, una cifra que ya no es despreciable.
Recuperación y rentabilidad inmobiliaria. Los municipios que encabezan la lista de rentabilidad a cinco años
Aunque lo habrás visto en el gráfico, los cinco municipios que encabezan la lista, ordenada según su rentabilidad inmobiliaria a 5 años, son Boadilla del Monte, Las Rozas de Madrid, Majadahonda, Tres Cantos y Torrejón de Ardoz.
También te avanzo que los datos de rentabilidad a 5 años de este grupo de municipios oscilan entre un máximo del 30,1% y un mínimo del -12,0%.
Por otro lado, puedes ver que la lista también incluye la media nacional para que sirva de referencia.
Pues bien, en el caso de la media nacional, el dato de rentabilidad inmobiliaria a 5 años fue igual al 7,3%. Quizá la cifra no te diga gran cosa pero se entiende mejor si te digo que el dato de la mayoría de los municipios está por encima.
En efecto, los datos de rentabilidad a 5 años de la inmensa mayoría de los municipios madrileños son muy positivos. Y digo inmensa mayoría porque solo existe un municipio, Aranjuez, cuya rentabilidad a 5 años es negativa.
Así es y, al ordenar la lista de mayor a menor rentabilidad, la media nacional ocupa el puesto 24 sobre los 28 elementos de la lista. Es decir, que solo hay cuatro municipios con una rentabilidad inmobiliaria a 5 años inferior a la media nacional.
Los municipios con mayor rentabilidad inmobiliaria a un año
Al considerar la rentabilidad a un año, la situación de los municipios madrileños es aún más favorable que la descrita en el apartado anterior. En este caso, los datos de todos los municipios son positivos.
Además, la rentabilidad a un año de todos los municipios está por encima de la media nacional.
En efecto, los datos oscilan entre un máximo del 24,1% y un mínimo del 5,5%. Y el dato de la media nacional es igual al 2,6%, el más bajo de todos.
La relación de los cinco municipios con mayor rentabilidad inmobiliaria a un año está encabezada por Torrejón de Ardoz y le siguen Leganés, Móstoles, Getafe y Pinto.
En todo caso, te animo a que compares los datos rentabilidad a un año con los de rentabilidad a 5 años.
En el caso de estos últimos municipios, verás que tanto en Leganés como en Getafe y Pinto, la rentabilidad del último año supera la obtenida durante los cinco últimos. Es decir, que el salto de cifras de rentabilidad negativas a positivas se produjo precisamente durante el último año.
Rentabilidad histórica. Recordatorio de los efectos de la crisis sobre el mercado inmobiliario
Gracias a la crisis aprendimos que no era cierto lo que se afirmaba acerca de que el precio de la vivienda siempre subía. Pues bajó y, en algunos municipios, bajó mucho.
De hecho, los datos de rentabilidad a 10 años de los municipios madrileños fueron todos negativos, oscilando entre un -16,0% y un -52,7%. Está claro que existen diferencias significativas.
Por otro lado, el dato de la media nacional fue igual a un -28,8%. Y, en este caso, sí que fueron muchos los municipios con cifras peores que la media. De hecho, ésta ocupa el puesto número 10 sobre los 28 elementos de la lista ordenados de mejor a peor.
En todo caso, siempre hay quienes se comportan mejor que la media. Pues bien, los cinco municipios con unos datos menos malos de rentabilidad a diez años fueron Pozuelo de Alarcón, Alcobendas, Majadahonda, Rivas-Vaciamadrid y Tres Cantos.
Para finalizar, diría que los efectos de la crisis en los principales municipios de la Comunidad de Madrid fueron desiguales desde el punto de vista de la rentabilidad inmobiliaria.
Tomando como referencia el cuarto trimestre de 2018, la rentabilidad a 5 años fue positiva en la práctica totalidad de los municipios. Y la rentabilidad inmobiliaria a un año ha sido aún mejor, lo que significa que la recuperación está siendo generalizada.
En cuanto a la rentabilidad a 10 años, nadie se puede sustraer a los efectos de una crisis de tanto calado. Aun así, el gráfico anterior pone de manifiesto diferencias importantes entre los diversos municipios de dicha Comunidad.
Fotografía de portada:
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