Tras unos años de recuperación, 2019 fue el año de la incertidumbre. Tanto en España como en el ámbito internacional. Y la incertidumbre suele pasar factura a la actividad inmobiliaria aunque aún no disponemos de la foto final del ejercicio.
Así que, mientras esperamos a que vayan saliendo los datos de cierre del año, aprovecharé para revisar la evolución anual de los principales indicadores de las capitales españolas durante el tercer trimestre. Concretamente, la variación anual de la afiliación a la Seguridad Social, los precios medios y las compraventas de viviendas.
Lo podrás ver desglosado por capitales en el siguiente gráfico pero te avanzo que los precios crecieron mayoritariamente durante el último año. El empleo parece que aguanta y, definitivamente, la factura de la incertidumbre la pagaron las compraventas de viviendas.
Resumen inmobiliario por capitales
La relación de capitales del gráfico está ordenada por tamaño porque, frecuentemente, las ciudades de mayor tamaño son las que marcan las pautas del mercado.
Puedes desplazarte hacia arriba y abajo en el gráfico con la regla de la derecha y recuerda que aparecen etiquetas emergentes con información específica al situar el ratón sobre las barras de cada municipio.
La afiliación a la Seguridad Social aguanta en 2019T3
Comenzaré por el empleo porque, a fin de cuentas, los salarios son los que pagan los alquileres y las hipotecas. Y, sobre todo, los que facilitan la emancipación y la formación de nuevos hogares, que se traducen en demanda de viviendas.
Si te fijas en el gráfico del resumen inmobiliario, verás que la mayoría de las barras azules están situadas a la derecha del eje vertical. Lo que me lleva a comparar el número de capitales donde creció la afiliación con las que perdieron empleo en el último año.
El resultado es que la afiliación creció en 37 de las 50 capitales y disminuyó en 13 de ellas. Y las caídas fueron ligeras. De hecho, entre las que perdieron empleo, la caída anual solo superó el 1% en 3 capitales: Badajoz, Guadalajara y Segovia.
En consecuencia, diría que no nos podemos quejar sobre el comportamiento de la afiliación a la Seguridad Social durante el último año.
Los precios medios de las capitales en el resumen inmobiliario 2019T3
Al comparar la evolución de los precios de las capitales, el resultado es muy positivo. Igual que ocurría en el apartado anterior, la gran mayoría de las barras amarillas del gráfico están situadas a la derecha del eje vertical.
En efecto, 45 de las 50 capitales presentaron una variación anual positiva frente a 5 en las que cayeron los precios. Esto último se produjo en Ciudad Real, Logroño, Palencia, Segovia y Soria.
Los datos hablan por sí mismos. Nuevamente, puede decirse que el balance anual de los precios medios de vivienda en el tercer trimestre fue muy positivo.
Las compraventas pagan el pato de la incertidumbre
Te anticipo que la evolución anual de las compraventas de viviendas en las capitales españolas no fue buena. Esto lo refleja claramente el gráfico del resumen inmobiliario porque la mayoría de las barras verdes aparecen a la izquierda del eje vertical con valores negativos.
Igual que hice con las otras variables, si comparamos el número de capitales que registraron variaciones anuales positivas y negativas en el tercer trimestre, el saldo es mayoritariamente negativo. De hecho, es justo el inverso al de la afiliación a la Seguridad Social: las ventas crecieron en 13 capitales y disminuyeron en 37 de ellas.
El tercer trimestre no suele ser bueno para las ventas pero llama la atención el volumen de las caídas que reflejan las mayores barras verdes negativas del gráfico, a la izquierda del eje vertical. Por ejemplo, la caída anual de Pamplona fue del (-46,62%), la de Burgos fue del (-34,96%) y la de Badajoz fue igual a (-32,49%).
Para compensar, también se produjeron crecimientos anuales notables de compraventas como el 44,62% de Teruel, el 32,75% de San Sebastián y el 32,69% de Palencia. Que corresponden con las mayores barras verdes positivas del gráfico, situadas a la derecha del eje vertical.
Como cabía esperar, la situación específica de las capitales en el tercer trimestre coincide sensiblemente con el resultado de la encuesta de ciclo inmobiliario que publicaba recientemente.
Y, como decía al principio, habrá que esperar a los datos del cuarto trimestre para poder hacer balance de lo que dio de sí 2019 pero, por ahora, no parece que fuera un año especialmente negativo. Lo podremos confirmar en los próximos meses.
Fotografía de portada:
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Bajada en el número de compraventas y subida de precios, «normalmente» corresponde a la fase final de ciclo alcista. Digo «normalmente» porque con las inyecciones de liquidez del BCE y intereses a cero o negativos estamos en territorio inexplorado.
En teoría la próxima fase del ciclo debería continuar con la bajada de compraventas y bajada de precios…
Veremos…
Gracias por los datos.
Hola Albert. Particularmente me fío bastante de la encuesta de ciclo inmobiliario. En el último trimestre, la fase de expansión recuperó parte de la dura caída del trimestre anterior. A mí me suena más bien a un compás de espera hasta que mejore la situación. Pero, como bien dices, ya veremos.
Muchas gracias por tu comentario.