Los mercados de vivienda de las capitales españolas se comportan de forma diferente a los de cada provincia, lo que exige un conocimiento específico de los datos locales que permita al agente inmobiliario entender la situación y expectativas de cada municipio.
En el post anterior de esta serie me preguntaba, en qué medida, las estadísticas macro sobre mercados de vivienda podrían resultar útiles al agente inmobiliario. Una primera lectura apuntaba la escasa relación existente entre las grandes cifras y los datos de cada provincia. De hecho, el gráfico del reloj inmobiliario mostraba comportamientos muy heterogéneos de los mercados de vivienda de las diferentes provincias españolas.
En este post, comprobaremos si el comportamiento de los mercados locales de las capitales muestra patrones similares a los de las provincias. Para ello emplearé un gráfico similar al anterior y referido al mismo período, que ilustre la situación de estos mercados lo que, sin duda, facilitará la comparación entre los dos ámbitos.
Pues bien, el siguiente gráfico está construido a partir de las mismas variables que el gráfico de las provincias, precios y número de compraventas de vivienda, y cada capital viene representada por un rombo azul.
En principio, se podría decir que el aspecto general de ambos gráficos es similar y que ambos muestran una mayoría de capitales en el cuadrante de la "recuperación", lo que se justifica por el notable peso de una capital en la composición de los indicadores del mercado de la vivienda de su provincia.
No obstante, también se pueden destacar diferencias notables entre los dos gráficos. Comenzando porque los rangos de variación de las dos variables son mucho más amplios en el caso de las capitales. Es decir, que el comportamiento de los mercados de las capitales es diferente al de las respectivas provincias.
Pero hay un detalle importante que no había comentado antes, y me refiero al rombo grande. Como ya habréis adivinado, refleja el dato macro, es decir la situación del mercado inmobiliario a nivel nacional. Y ahí si que se manifiesta con claridad la divergencia entre las grandes cifras y la situación específica de los mercados locales. En efecto, algunas capitales podrían verse "representadas" por el dato nacional pero hay muchas otras cuya situación es muy diferente.
A la vista de los dos gráficos, también se aprecia como aumenta la dispersión de la muestra al cambiar el foco, desde la situación nacional a la de los mercados provinciales y, finalmente, a la que corresponde a los mercados locales de las capitales españolas. Es decir, que el perímetro de la muestra crece significativamente a medida que observamos los niveles de mayor detalle.
Por lo tanto, pienso que el examen del gráfico de las capitales abunda en las conclusiones que se deducían del gráfico de las provincias: que los datos macro aportan información acerca de las tendencias de fondo del sector de la vivienda en España. Y estas tienen, indudablemente, una importante capacidad de arrastre para los elementos individuales que componen la muestra, los municipios. Pero, dicho esto, queda claro que cada municipio es un mundo, que los respectivos mercados de vivienda tienen sus propias características y que la situación individual puede llegar a ser muy diferente del dato estadístico nacional o provincial.
Y esto último sí que afecta a quienes pretendan aplicar, en el ámbito local, conclusiones procedentes de datos macro. Porque nos puede llevar a cometer errores de apreciación que pueden afectar a nuestro bolsillo o al de nuestros clientes, como bien conocen los profesionales con más experiencia en el mercado de la vivienda.
Por ello, vuelvo a repetir lo que ya apuntaba en el post anterior en cuanto a la necesidad que tiene el agente inmobiliario, de disponer de información específica sobre los indicadores de vivienda de su propio mercado.
PD 1. En el siguiente enlace puedes encontrar los precios medios de vivienda de más de 300 municipios mayores de 25.000 habitantes.